Bostadsprojekt-bolag: Alm, Besqab, Oscar
2015-03-06 02:30, Edited at: 2015-03-06 17:25Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Risk för att bostadsprojekt-bolag som Alm, Besqab och Oscar utraderas i sämre tider?
Man kan väl säga att det varit allt bättre tider i Sverige på senare år med
...stark fastighets- och bostadsmarknad
...rekordlåga räntor
...stark aktiemarknad
Det har gett god utveckling för aktier i
...fastighetsbolag
...byggbolag
...banker
...aktiemäklarfirmor
...bilhandlarfirmor (åtminstone tex Bilia-aktien)
osv.
//Edit: Tex
...tidigare blogginlägg (från 3 mars 2015) om banken SEB: http://www.redeye.se/aktiebloggen/seb/seb-danske-bank
...tidigare blogginlägg (från 25 feb 2015) om fastighetsbolagen Corem och Klövern: http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/arnhult-imperiet-ett-korthus
...tidigare blogginlägg (från 24 feb 2015) om börsnoterade aktiemäklarfirman Avanza: http://www.redeye.se/aktiebloggen/avanza-bank/avanza-oproffessionellt
...tidigare blogginlägg (från 29 jan 2015) om byggbolaget NCC: http://www.redeye.se/aktiebloggen/ncc/salj-ncc-aktien-0
//
Med dessa goda tider har även en ny typ av bolag vuxit fram; bostadsprojekt-bolag.
De är varken fastighetsbolag som förvaltar fastigheter eller byggbolag som bygger fastigheter, utan är helt enkelt bolag som utvecklar bostadsprojekt enl ungefär följande recept (förenklat):
1)
fixa finansiärer (banker, investerare) som kan bistå med kapital
2)
hitta lämplig mark (eller befintlig fastighet som kan byggas om/renoveras)
3)
hitta arkitekt som ritar flashiga bostäder på denna plats (eller bygger om/på befintlig fastighet med sådana bostäder
4)
fixa byggfirma som bygger bostäderna enl arkitektens spec enl (2) på avsedd plats enl (1).
5)
sälj ut dessa bostäder dyrt till hugade köpare
Så länge det är goda tider och tex Stockholms bostadsmarknad kraftigt överhettad, är väl detta ett ganska enkelt framgångsrecept.
Och börskurserna i sådana bostadsprojekt-bolag som Alm Equity, Oscar Properties och Besqab har skjutit i höjden.
Men hur kommer denna typ av bolag att klara sämre tider, lågkonjunktur och kriser?
Särskilt om de har hög skuldsättning och framöver bara räknar med lika goda tider som hittills.
Risk för att det då blir totalt stillestånd för bostadsmarknaden så att bostadsprojekt-bolagen då blir sittande utan intäkter men med stora skulder med räntor som ska betalas (och preferensaktier med fasta prefaktie-utdelningar som ska betalas).
Här i bloggen är uppfattningen att stamaktierna i bolag som
Alm Equity
Besqab
Oscar Properties
är förknippade med hög risk och förmodligen är att betrakta som kraftigt uppblåsta för närvarande sett i ett långsiktigt perspektiv.
Rekommendationen här blir därför "sälj" för alla dessa tre stamaktier vid nuvarande kursnivåer:
Alm Equity 134,75 kr
Besqab 110,50 kr
Oscar Properties 33,90 kr
Ovan var aktiernas slutkurser på börsen tors 5 mars 2015.
Historisk kursutveckling:
Alm Equitys stamaktie:
...Verkar vara börsnoterad from sommaren 2012 och började då handlas kring 35 kr.
...Kraftig kursuppgång till en topp på 140 kr som nåddes nu i sep 2014.
...Dipp till botten på 105 kr i okt 2014.
...Därefter uppgång igen till 137-138 kr i närheten av tidigare toppnivå.
...Rådande kurs 134,75 kr (per tors 5 mars 2015).
Besqabs stamaktie:
...Verkar ha börjat handlas på börsen from sommaren 2014 och då kring 80-85 kr.
...Dipp ned till ca 70 kr i okt 2014.
...Därifrån uppgång till topp kring 120 kr tidigare nu i mars 2015.
...Nuvarande kurs 110,50 kr.
Inför börsintroduktionen fick Besqab tydligen in ett kapitaltillskott på drygt 300 miljoner kr från aktieinvesterare.
Pengarna erhölls genom att nya Besqab-aktier såldes ut för 73 kr per st.
Utförsäljningspriset innebar att Besqab värderades till drygt 1 miljard kr (före kapitaltillskottet).
http://www.nyemissioner.se/foretag/nyemission/besqab_ab/1913
Oscar Properties stamaktie:
Är precis som Alm Equity börsnoterat på Stockholmsbörsens småbolagslista First North.
Besqab är däremot noterat på "riktiga" Stockholmsbörsen (där kraven är högre på tex informationsgivning).
...Oscars stamaktie verkar ha börjat handlas på First North i feb 2014 till ca 30-35 kr.
...Nedgång till botten på 22 kr i okt 2014.
...Sedan uppgång till topp på 37 kr nu i feb 2015.
...Därefter viss nedgång till nuvarande kurs 33,90 kr.
Inför börsintroduktionen såldes 11 miljoner st Oscar Properties-stamaktier ut för över 300 miljoner kr (30 kr per st).
Härav utgjordes drygt 4 miljoner st aktier av nya Oscar Properties-stamaktier, och för det fick bolaget ett kapitaltillskott på 125 miljoner kr.
Bolagen är värda följande belopp på börsen vid rådande stamaktie-börskurser:
Alm Equity:
...ca 10 miljoner st utestående stamaktier
...rådande stamaktie-börskurs 134,75 kr
=>stamaktie-börsvärde ca 1,4 miljarder kr
Besqab:
...ca 15,5 miljoner st utestående stamaktier
...rådande stamaktie-börskurs 110,50 kr
=> stamaktie-börsvärde 1,7 miljarder kr
Oscar Properties:
...ca 28 miljoner st utestående stamaktier
...rådande stamaktie-börskurs 33,90 kr
=> stamaktie-börsvärde nästan 1 miljard kr
Dvs bolagens storleksmässiga rangordning efter stamaktie-börsvärde:
1. Besqab 1 714 miljoner kr
2. Alm Equity 1 368 miljoner kr
3. Oscar Properties 951 miljoner kr
Största aktieägare:
Besqab:
familjen Nordström (ägarandel 33%): http://investors.besqab.se/sv/storsta-aktieagare
Familjens ägarandel är alltså värd 500-600 miljoner kr vid börskurs 110,50 kr för Besqab-stamaktien.
Bla sitter Olle Nordström (56 år) och Johan Nordström (48 år) i Besqabs styrelse (Johan styrelseordförande): http://investors.besqab.se/sv/styrelse
De har bla bakgrund från arkitektbyrån FFNS som gick ihop med VBB och bildade bolaget Sweco som nu är börsnoterat.
Familjen äger tydligen 15% av Sweco (som är värt ca 10 miljarder kr på börsen): http://www.swecogroup.com/sv/Sweco-Group/IR/Aktien/storsta-aktieagare/
Familjens Sweco-ägarandel är värd nästan 1,6 miljarder kr.
Bla är Johan Nordström styrelseordförande i Sweco: http://www.swecogroup.com/Sweco-Group/Om-Sweco/Organisation/Styrelsen/
Alm Equity:
Grundare och vd Joakim Alm (53 år) verkar ha en ägarandel på ca 58% av Alm Equity (ca 5,8 miljoner st stamaktier av totalt ca 10 miljoner st).
http://investorrelations.almequity.se/sv/aktien/insider/
Vid börskurs 134,75 kr är hans ägarandel värd nästan 800 miljoner kr.
Han äger dessutom nästan en halv miljon preferensaktier i Alm Equity.
Prefaktierna står i 119,75 kr.
Dvs hans prefaktieinnehav är värt nästan 60 miljoner kr.
Prefaktien ger en aktieutdelning på 8,40 kr per år.
Vid rådande prefaktie-börskurs 119,75 kr ger det en "årsränta" på 7%.
Men kommer Alm Equity att ha råd att betala prefaktie-utdelningen om det blir sämre tider och bolagets intjäning försämras?
Tom slutet av 2014 hade Alm Equity totalt drygt 3 miljoner st prefaktier.
Dvs vid en prefaktie-utdelning på 8,40 kr per år måste Alm Equity betala ut ca 26 miljoner kr per år i totala prefaktie-utdelningar (vilket ej är avdragsgillt i skattedeklarationen).
I nov 2014 sålde Alm Equity ut 545 455 st nya prefaktier för 120 kr per st.
Det gav bolaget ett kapitaltillskott på 65 miljoner kr (60 miljoner kr efter avdrag för avgifter).
Sommaren 2014 sålde Alm Equity ut 273 000 st nya prefaktier för 120 kr per st.
Det gav bolaget ett kapitaltillskott på 33 miljoner kr.
I nov 2013 kom besked om att Alm Equity beslutat sälja ut 1,364 miljoner st nya prefaktier för 110 kr per st, vilket gav ett kapitaltillskott på 150 miljoner kr.
Oscar Properties
Största aktieägare är grundare och vd Oscar Engelbert (38 år) med en stamaktie-ägarandel på 58%.
Hans stamaktie-innehav värt 500-600 miljoner kr vid börskurs 33,90 kr för Oscar Properties-stamaktien.
//Edit: Engelbert har tydligen en koppling till svenska mediamogul-familjen Bonnier.
Enl tex tidningen Resumé från feb 2014:
Oscar Engelbert, 37, är
...dottersson till Charlotte Bonnier,
...(som är) syster till Bonniers storägare Jeanette Bonnier.
Han sitter i styrelsen för Bonniers konsthall som grundades av Jeanette Bonnier, och äger 50 enheter i Bonnier AB, värda 8 miljoner kronor totalt.
http://www.resume.se/nyheter/media/2014/02/18/bonnier-agare-cashar-in-180-miljoner/
Även enl den artikeln:
Bonnier-ägare cashar in 180 miljoner
Bonnier-ägaren Oscar Engelbert, grundare av och vd för Oscar Properties, får själv loss 180 miljoner kronor genom börsnoteringen av fastighetsbolaget.
Det är med hänvisning till följande artikel från Dagens Industri (som för övrigt ingår i Bonnier-imperiet):
Kusinerna Engelberts klipp
Fastighetsbolaget Oscar Properties gjorde succé första dagen på börsen – aktien gick upp 13 procent.
...Oscar Engelbert, grundare och vd, cashar in 180 miljoner kronor på noteringen
...bara veckan efter att kusinen Filip tjänade storkovan.
http://www.di.se/artiklar/2014/2/17/kusinerna-engelberts-klipp/
Enl den artikeln bla:
...I onsdags drog Filip Engelbert in över 100 Mkr när bland annat investmentbolaget Kinnevik köpte en del av hans aktier i den ryska Blocketkopian Avito.
...På måndagen följde kusinen Oscar Engelbert upp familjefesten genom att sätta sitt fastighetsbolag Oscar Properties på börsen.
Genom noteringen får han själv loss 180 Mkr och bolaget tillförs 125 Mkr.
Dessutom kvittar Oscar Engelbert en fordran som innebär att bolaget får in ytterligare 25 Mkr i kassan.
Dvs tydligen har Oscar Engelbert delvis cashat hem och sålt av Oscar Properties-aktier för 180 miljoner kr i samband med att OP börsintroducerades under 2014.
//
Precis som Alm Equity har Oscar Properties sålt ut preferensaktier.
För Oscar Properties är det drygt 700 000 st prefaktier som sålts ut.
OP:s prefaktier ger en fast aktieutdelning på 24 kr per år.
Vid rådande OP-prefaktiekurs på 274,50 kr ger det en "årsränta" på nästan 9%.
(Obs att om ett bolag har utestående prefaktier kan det vara negativt för stamaktieägarna eftersom prefaktierna har förtur till de pengar som stamaktieägarna annars haft tillgängliga till stamaktieutdelnling.)
Årsränta på bolagens prefaktier:
...Oscar Properties 8,7% (24 kr i fast prefaktie-utdelning per år, rådande prefaktiekurs 274,50 kr)
...Alm Equity 7,0% (8,40 kr i fast prefaktie-utdelning per år, rådande prefaktiekurs 119,75 kr).
Dvs tydligen anser investerare att Alm Equitys prefaktier är förknippade med lägre risknivå än OP:s prefaktier.
Bolagens ekonomiska utveckling
Besqab:
Intäkter:
2013: 699 miljoner kr
2014: 816 miljoner kr (+17%)
Rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter):
2013: 11%
2014: 12%
Resultat före skatt:
2013: 60 miljoner kr
2014: 99 miljoner kr (+65%)
Nettoresultat (resultat efter skatt) per aktie:
2013: 5,39 kr
2014: 6,59 kr (+22%)
Eget kapital per aktie:
2013: 27,41 kr
2014: 43,92 kr (+60%)
http://investors.besqab.se/afw/files/press/besqab/201502195770-2.pdf
Dvs dessa siffror lyser onekligen av goda tider.
Som nämnt Besqabs stamaktie i 110,50 kr.
Med nettoresultat per aktie på 6,59 kr innebär det ett p/e-tal på 16-17.
Även oroväckande att bolagets eget kapital (bokförda värde på tillgångar minus skulder) per aktie låg på ca 44 kr per slutet av 2014, fast börskursen nu står i över 110 kr?
Dvs börskurs delat med eget kapital per aktie => 252%
Alm Equity
Intäkter:
2013: 365 miljoner kr
2014: 896 miljoner kr (+146%)
Rörelsemarginal:
2013: 19%
2014: 19%
Nettoresultat:
2013: 51 miljoner kr
2014: 143 miljoner kr (+182%)
Nettoresultat per stamaktie:
2013: 4,12 kr
2014: 12,12 kr (+194%)
https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=504258
Dvs det verkar vara ännu bättre drag i Alm Equity än i Besqab:
...klart högre intäktstillväxt
...högre rörelsemarginal
...högre nettoresultat-tillväxt
Som nämnt Alm Equity-stamaktien i 134,75 kr.
Det ger ett p/e-tal på 11 (stamaktie-kurs delat med nettoresultat per aktie för 2014).
Dvs varför så mycket lägre än Besqabs p/e 16-17 (fast Alm Equity har en ännu bättre utveckling)?
(Ev kan det ha att göra med att aktieinvesterare anser Besqab har mer på gång framöver än vad Alm Equity har osv?)
Oscar Properties
Intäkter:
2013: 269 miljoner kr
2014: 439 miljoner kr (+63%)
Rörelsemarginal:
2013: 34%
2014: 27%
Nettoresultat:
2013: 92 miljoner kr
2014: 113 miljoner kr (+23%)
Nettoresultat per stamaktie:
2013: 3,20 kr
2014: 3,47 kr (+8%)
Dvs även mycket goda tider för Oscar Properties.
OP verkar ha högst rörelsemarginal (dvs är "lönsammast") av de tre.
Rörelsemarginal 2014:
Oscar Properties 27%
Alm Equity 19%
Besqab 12%
OP-stamaktien som nämnt i 33,90 kr.
Vid nettoresultat per aktie 3,47 kr för 2014 blir aktiens p/e-tal därmed 10, vilket är lägst av de tre.
Stamaktiernas p/e-tal (rådande stamaktie-börskurs delat med nettoresultat per aktie för helåret 2014):
Besqab p/e 17
Alm Equity p/e 11
Oscar Properties p/e 10
Sedan får man då gå vidare och titta på hur många fler bostadsprojekt bolagen har på gång att sälja bostäder i vilket kan ge intäkter och resultat i närtid och under helåret 2015.
Men utifrån siffrorna 2014 har OP-stamaktien lägst p/e-tal.
Även tex:
OP:s antal sålda bostäder per år (OP:s andel 50% av siffrorna nedan):
2013: 173 st
2014: 244 st (+41%)
Besqabs antal sålda bostäder per år:
2013: 204 st
2014: 336 st (+65%)
Alm Equitys andel av antal sålda bostäder i de bostadsprojekt Alm Equity varit med på:
2013: 247 st
2014: 168 st (-32%)
Dvs antal sålda bostäder 2014:
Besqab 336 st
Alm Equity 168 st
Oscar Properties 122 st
Förändring av antal sålda bostäder 2014:
Besqab +65%
Oscar Properties +41%
Alm Equity -32%
Tex ur Alm Equitys q4/2014-resultatrapport (från 26 feb 2015):
Under första halvåret färdigställs cirka 500 bostäder och levereras till slutkund.
Det stärker kassan och minskar skuldsättningen, vilket skapar ytterligare finansiell flexibilitet som möjliggör förvärv av fler plan- och byggrätter.
https://newsclient.omxgroup.com/cds/DisclosureAttachmentServlet?messageAttachmentId=504258
Dvs det blir ju otroligt om man tolkar det som att Alm Equity får betalt för 500 bostäder under bara första halvåret 2015.
En indikation på hur mycket bolagen har på gång är antal bostäder de höll på att bygga per slutet av respektive år.
Alm Equity:
2013: 256 st
2014: 741 st (+189%)
Besqab:
2013: 278 st
2014: 439 st (+58%)
Besqab anger även hur stor andel av bostäder i pågående produktion (per slutet av respektive år) som redan hade sålts:
2013: 76%
2014: 73%
OP:s antal bostäder i pågående produktion per slutet av respektive år (OP:s andel 50% av siffrorna nedan):
2013: 360 st
2014: 469 st (+30%)
Oscar Properties anger för sin del även måttet antal produktionsstarter (dvs antal bostäder som börjat byggas) under respektive år (OP:s andel 50% av siffrorna nedan):
2013: 200 st
2014: 268 st (+34%)
Besqab anger även detta mått:
2013: 192 st
2014: 406 st (+111%)
Dvs som det ser ut har alla tre bolagen även mycket på gång vilket som utgångspunkt lär leda till ökade intäkter och resultat under 2015.
Men hur länge varar det?
Skuldsättning
Och man hoppas att bolagen med en så pass riskabel verksamhet som bostadsprojekt, har en låg skuldsättning och helst stora nettokassor som buffert mot sämre tider.
Hur är det med skuldsättningen i de tre bolagen?
Alm Equity
...Nettoskuld (räntebärande lån minus kassa) på 862 miljoner kr per slutet av 2014.
...Dessutom drygt 3 miljoner st utestående prefaktier à prefaktiekurs 119,75 kr.
Det innebär att den utestående prefaktie-stocken är värd ca 365 miljoner kr på börsen.
Det är alltså förenklat vad det skulle kosta för Alm att återköpa prefaktierna för att därmed bli av med dem.
Som nämnt ger Alms prefaktier en fast aktieutdelning på 8,40 kr per år.
Vid börskurs 119,75 kr per prefaktie innebär det en (icke avdragsgill) årsränta på 7% vilket är högt i nuvarande lågränteklimat.
Alms totala nettoskuld alltså
vanlig nettoskuld 862 miljoner kr
prefaktier 365 miljoner kr
Summa ca 1,2 miljarder kr
Som jämförelse Alms stamaktie-börsvärde enl ovan ca 1,4 miljarder kr (ca 10 miljoner st utestående stamaktier gånger rådande stamaktie-börskurs 134,75 kr).
Alms totala nettoskuld utgör alltså 90% av stamaktie-börsvärdet.
Det kan anses vara väldigt högt och innebära hög risknivå i Alm Equitys stamaktie.
Så länge det är goda tider är i och för sig en hög skuldsättning bara bra eftersom det ger ytterligare hävstång i tillväxten.
Tex har väl den höga skuldsättningen bidragit till Alms goda tillväxt på senare tid.
Men blir det plötsligt sämre tider förstärks försämringen i Alm Equitys ekonomiska utveckling av en hög skuldsättning.
Och även om det är fortsatt goda tider, försämras Alms nettoresultat kraftigt om det generella ränteläget stiger.
Sedan kan Alm säga att risknivån inte är så hög som det verkar, om bostäderna i nya bostadsprojekt säljs innan pengar lånas för projektet och innan bostäderna börjar byggas osv.
Men blir det sämre tider blir det hur som helst svårare att sälja bostäder och svårare att låna pengar till (vidlyftiga?) bostadsprojekt osv.
Besqab
Verkar ha en föredömligt stark balansräkning med bla följande siffror per slutet av 2014:
kassa 334 miljoner kr
långfristiga banklån 44 miljoner kr
kortfristiga banklån 266 miljoner kr
= nettokassa 25 miljoner kr
Dessutom "finansiella tillgångar" på 49 miljoner kr i balansräkningen.
Räknar man även med dem i nettokassan uppgick den till 73 miljoner kr per slutet av 2014.
Som nämnt Besqabs stamaktie-börsvärde ca 1,7 miljarder kr (stamaktie-börskurs 110,50 kr gånger ca 15,5 miljoner st utestående stamaktier).
Dvs utifrån det utgör en nettokassa på 25 miljoner kr motsvarande 1-2% av Besqabs stamaktie-börsvärde.
Föredömligt även att Besqab inte har några utestående preferensaktier som suger kapital från stamaktieägarna, och ger ökad skuldsättning och därmed risknivå i bolaget och stamaktien.
Oscar Properties
Siffror per slutet av 2014:
räntebärande lån 768 miljoner kr
kassa 66 miljoner kr
nettoskuld 702 miljoner kr
Dessutom har OP gett ut preferensaktier (vilka enl uppfattningen här i bloggen är att betrakta som räntebärande lån ur stamaktieägarnas synvinkel).
OP hade totalt 731 250 st utestående prefaktier per slutet av 2014.
Och OP-prefaktien har en rådande börskurs på 274,50 kr (slutkurs tors 5 mars 2015).
=> den totala OP-prefaktiestocken är därmed värd 201 miljoner kr på börsen.
Detta kan därmed betraktas som ytterligare räntebärande lån för OP eftersom det är vad det (teoretiskt sett) skulle kosta för OP att återköpa prefaktierna för att bli av med dem.
Dvs OP:s totala nettoskuld:
vanlig nettoskuld 702 miljoner kr
prefaktier 201 miljoner kr
Summa 903 miljoner kr
Och OP:s stamaktie-börsvärde (som nämnts längre upp):
...ca 28 miljoner st utestående OP-stamaktier
...rådande OP-stamaktie-börskurs 33,90 kr
=> OP:s stamaktie-börsvärde 951 miljoner kr
Den totala nettoskulden på 903 miljoner kr utgör därmed 95%.
Dvs det är ännu högre än Alm Equitys nettoskuld som andel av dess stamaktie-börsvärde.
De tre bolagens skuldsättning som andel av stamaktie-börsvärdet:
OP: nettoskuld 95%
Alm Equity: nettoskuld 90%
Besqab: nettokassa 1%
Det kan tolkas som att skuldsättningen gör risknivån väldigt hög i OP:s och Alm Equitys stamaktier.
Ev därför skäl till att OP:s och Alm Equitys stamaktier värderas till lägre p/e-tal (börskurs delat med nettoresultat per aktie 2014) än Besqab.
Enl ovan:
Besqab p/e 17
Alm Equity p/e 11
Oscar Properties p/e 10
Det är ju i så fall motiverat.
Man kan även titta på nivån för bolagens finansnetto (ränteintäkter minus räntekostnader etc) vilka gett följande resultateffekt under 2014.
Alm Equity -26 miljoner kr (plus prefaktie-utdelning 26 miljoner kr per år)
Besqab -5,3 miljoner kr
Oscar Properties -5,2 miljoner kr (plus prefaktie-utdelning 18 miljoner kr per år)
Det ger totalt följande belopp i "räntekostnader" för bolagen i årstakt (mätt som hur det var 2014):
...Alm Equity 52 miljoner kr
...Oscar Properties 23 miljoner kr
...Besqab 5 miljoner kr
Som jämförelse hade bolagen följande nettoresultat under 2014:
...Alm Equity 143 miljoner kr
...Oscar Properties 113 miljoner kr
...Besqab 88 miljoner kr
Dvs högst "ränterisk" (dvs räntekostnader som andel av nettoresultat) i Alm som det ser ut av siffrorna ovan.
//Edit: Obs dessutom att ovannämnda nettoresultat är före avdrag för prefaktie-utdelningarna i Alm och Oscar.
Ovannämnda redovisade nettoresultat för bolagen 2014:
...Alm Equity 143 miljoner kr
...Oscar Properties 113 miljoner kr
...Besqab 88 miljoner kr
Det är alltså efter avdrag för följande resultateffekt av räntekostnader 2014 på "vanliga" nettoskulder:
Alm Equity -26 miljoner kr
Besqab -5 miljoner kr
Oscar Properties -5 miljoner kr
Men det är före avdrag för de fasta, årliga preferensaktie-utdelningarna som Alm och Oscar ska betala ut för sina prefaktier (Besqab har inga):
...Alm Equity 26 miljoner kr per år
...Oscar Properties 18 miljoner kr per år
Drar man av även det från bolagens nettoresultat 2014 hamnar de på följande nivåer:
...Alm Equity 117 miljoner kr (143 miljoner kr minus prefaktie-utdelning 26 miljoner kr)
...Oscar Properties 95 miljoner kr (113 miljoner kr minus prefaktie-utdelning 18 miljoner kr)
...Besqab 88 miljoner kr
De nettoresultaten minus prefaktie-utdelningar kan sedan jämföras med följande totala räntekostnader (finansnetto plus prefaktie-utdelningar) för bolagen:
...Alm Equity 52 miljoner kr
...Oscar Properties 23 miljoner kr
...Besqab 5 miljoner kr
Dvs bolagens totala räntekostnader som andel av justerat nettoresultat (i en förenklat jämförelse):
...Alm Equity 44%
...Oscar Properties 24%
...Besqab 6%
Dvs klart högst andel totala räntekostnader av Alm Equitys justerade nettoresultat, vilket innebär högst ränterisk i Alm Equity.
De nettoresultat per aktie för stamaktieägarna som bolagen beräknat och angetts längre upp i blogginlägget, som använts för beräkning av stamaktiernas p/e-tal, verkar dock vara efter avdrag för prefaktie-utdelningar i Alm Equity och Oscar Properties.
Tex bland definitionerna i OP:s q4/2014-resultatrapport:
RESULTAT PER STAMAKTIE, KR
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter utdelning till preferensaktieägarna.
Och enl Alm Equitys q4/2014-resultatrapport:
Resultat per stamaktie
Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Frågetecken:
Varför ordnar Alm Equity och Oscar Properties dyr finansiering genom att ge ut preferensaktier med så hög "ränta" (prefaktieutdelning som dessutom inte är avdragsgill)?
Är det för att de redan har lånat så mycket pengar från banker etc att dessa "vanliga långivare" inte vill låna ut mera om bolagen inte först ber aktieinvesterare om kapitaltillskott?
Dvs bara det att bolag ger ut prefaktier kan därför vara en varningssignal som indikerar hög risknivå i bolaget och dess stamaktie.
Bolagen kanske tex svarar att
...de ser så stora affärsmöjligheter (dvs så god intjäningspotential) i sina verksamheter
...och får tillgång till mesta möjliga finansiering (för att förverkliga den intjäningen)
...om bolagen även ger ut preferensaktier (även om prefaktierna i sig är en dyr finansieringsform)
Dvs bolagen menar alltså ev att prefaktierna är för stamaktieägarnas bästa.
Men effekten blir ju ändå en förhöjd risknivå i de bolag som ger ut prefaktier.
...Ev är tex bolagen så inne i den rådande bostadseuforin runt om i Sverige (tack vare bostadsbrist och rekordlåga räntor osv), särskilt i Stockholm
...att de bara vill få in mesta möjliga finansiering så fort som möjligt
...för att kunna bygga och sälja så många nya bostäder som möjligt
...utan att tänka på att det en dag plötsligt kan komma sämre tider då bostadsmarknaden blir kall osv.
Eller så är de medvetna om detta och vill "smida så länge järnet är varmt".
Men kommer de i så fall att hinna ur nuvarande höga skuldsättning i tid, om en kris kommer?
//
Bolagens balansräkningar i övrigt
Tex Alm Equity hade bla följande tillgångar i sin balansräkning per slutet av 2014:
exploateringsfastigheter bokfört värde 1,4 miljarder kr
projektfastigheter bokfört värde drygt 100 miljoner kr
Summa ca 1,5 miljarder kr
Som jämförelse var Alms egna kapital (bokfört värde på tillgångar minus skulder) drygt 800 miljoner kr per slutet av 2014.
Och dessutom en nettoskuld på 1,2 miljarder kr (90% av stamaktie-börsvärdet).
Dvs hur går det med värdet på de ovannämnda "exploaterings-fastigheterna" om det blir sämre tider?
Risk för att
...det i så fall blir värdeminskningar
...som kräver nedjusterat bokfört värde
...vilket ger negativ resultateffekt
...som utraderar Alms egna kapital?
Exploateringsfastigheter och projektfastigheter är väl mark och byggrätter samt bostadsfastigheter som håller på att byggas osv.
Hur går det med värdet på sådana tillgångar om de bostäder som planeras med dessa tillgångar blir svåra att sälja?
Besqab för sin del hade bla följande tillgångsposter per slutet av 2014:
utvecklingsfastigheter bokfört värde drygt 300 miljoner kr
exploateringsfastigheter bokfört värde drygt 200 miljoner kr
Summa 500-600 miljoner kr
Som jämförelse Besqabs egna kapital knappt 700 miljoner kr per slutet av 2014.
Och bla följande tillgångsposter i Oscar Properties balansräkning per slutet av 2014:
...förvaltningsfastigheter bokfört värde knappt 600 miljoner kr
...projektfastigheter bokfört värde ca 150 miljoner kr
...andelar i intresseföretag bokfört värde nästan 300 miljoner kr
...fordringar på intresseföretag bokfört värde ca 100 miljoner kr
= Summa bokfört värde ca 1,1 miljarder kr för dessa fyra tillgångsposter
Som jämförelse hade OP ett eget kapital på drygt 500 miljoner kr per slutet av 2014.
Och (som nämnt) en total nettoskuld på ca 900 miljoner kr (95% av stamaktie-börsvärdet).
Dvs intrycket är att det är lägst risknivå i Besqab av de tre bostadsprojekt-bolagen Alm Equity, Besqab och Oscar Properties.
Samtidigt är Besqab-stamaktien också högst värderad av de tre (utifrån p/e-tal för nettoresultat per aktie 2014).
Blir det dock fortsatt goda tider i flera år till, lär stamaktierna i Alm Equity och Oscar Properties stiga mer än Besqab (tack vare hög skuldsättning etc för de två förstnämnda bolagen).
Men vem vågar köpa dem i dagsläget när bolagen i värsta fall kan utraderas helt om det blir sämre tider?
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra:http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
I detta blogginlägg blev alltså rekommendationerna följande:
...Alm Equity-stamaktien: "Sälj" vid börskurs 134,75 kr.
...Besqab-stamaktien: "Sälj" vid börskurs 110,50 kr.
...Oscar Properties-stamaktien: "Sälj" vid börskurs 33,90 kr.
Det var aktiernas slutkurser på börsen tors 5 mars 2015.