Fastpartner (storbanken Nordea sågar fastighetsaktier)
2015-08-13 08:59, Edited at: 2015-10-11 20:13Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Är aktien i fastighetsbolaget Fastpartner köpvärd eller ej?
Bloggen har sedan länge varit skeptisk till fastighetsaktier pga den räntedrivna bubbla som blåsts upp
..på fastighetsmarknaden
...och bland fastighetsaktier på börsen
i Sverige.
Vad händer den dagen räntorna börjar stiga igen?
Tex tidigare blogginlägg från 21 jun 2015: http://www.redeye.se/aktiebloggen/balder/balders-preferensaktie
Där blev rekommendationerna följande:
..."Sälj" för fastighetsbolaget Balders preferensaktie vid börskurs 324,80 kr.
..."Sälj" för fastighetsbolaget Balders stamaktie vid börskurs 131,10 kr.
Och nu ligger kurserna på följande nivåer (per slutet av ons 12 aug 2015):
...Balders preferensaktie: 336,40 kr (+4% sedan blogginlägget)
...Balders stamaktie: 146,30 kr (+12% sedan blogginlägget)
Bla har Sveriges centralbank Riksbanken sänkt sin styrränta ytterligare 8 juli 2015 (från -0,25% till -0,35%): http://www.riksbank.se/sv/Rantor-och-valutakurser/Reporanta-tabell/
Dvs så länge bubblan fortsätter att blåsas upp, kommer fastighetsaktierna att fortsätta stiga på kort sikt.
Men hur blir det på lång sikt?
Även tidigare blogginlägg från 21 apr 2015 om bla fastighetsaktier: http://www.redeye.se/aktiebloggen/addnode-group/addnode-fastighetsaktier-en-borsskeptiker
Där hänvisas i sin tur till tidigare blogginlägg från 25 feb 2015 om fastighetsmagnaten Rutger Arnhult (bla huvudägare i de börsnoterade fastighetsbolagen Klövern och Corem, och vd i Klövern):
Arnhult-imperiet: Ett korthus?
http://www.redeye.se/aktiebloggen/corem/arnhult-imperiet-ett-korthus
Där hänvisas bla till artikel i Dagens Industri från apr 2014.
Ur blogginlägget:
(...) artikel om Rutger Arnhult i Dagens Industri 26 apr 2014:
Fastighetsklipparens största skräck
http://www.di.se/artiklar/2014/4/23/fastighetsklipparens-storsta-skrack/
Ur artikeln bla:
Vad är du rädd för?
...”Att någon i min närhet ska drabbas av någon sjukdom.
...Annars ingenting, förutom en långvarig räntechock.
Det slår ju sönder allt, och det vill man inte se.”
I Arnhult-blogginlägget från feb 2015 blev aktierekommendationerna följande:
..."Sälj" Corems stamaktie vid dåvarande börskurs 32,90 kr.
..."Sälj" Klöverns B-stamaktie vid dåvarande börskurs 10,15 kr.
Det var aktiernas slutkurser 25 feb 2015.
Och nu ligger de aktierna på följande nivåer per slutet av ons 12 aug 2015:
...Corems stamaktie: 30,00 kr (-9% sedan blogginlägget i feb 2015)
...Klöverns B-stamaktie: 8,45 kr (-17% sedan blogginlägget i feb 2015)
I och för sig har aktierna under mellanperioden betalat ut aktieutdelningar:
...Corem: En stamaktieutdelning på 0,80 kr per aktie utbetalad efter Corems årsstämma 28 apr 2015.
...Klövern: En stamaktieutdelning på 0,30 kr per aktie utbetalad efter Klöverns årsstämma 23 apr 2015.
Dvs återlägger man dessa utdelningar dämpas kursförändringen till följande nivåer sedan blogginlägget i feb 2015:
...Corem-stamaktien: -6%
...Klöverns B-stamaktie: -14%
Men det är ändå ganska stora nedgångar vilket är överraskande.
Tex har Riksbanken sänkt sin styrränta vid två tillfällen sedan Arnhult-blogginlägget i feb 2015:
25 mars 2015: Från -0,10% till -0,25%.
8 juli 2015: Från -0,25% till -0,35%.
http://www.riksbank.se/sv/Rantor-och-valutakurser/Reporanta-tabell/
Varför verkar investerare börja sky Arnhult-aktierna?
Inser man att bolagens höga skuldsättning kommer att straffa sig när (om) räntan börjar stiga de kommande åren?
Storbanken Nordea verkar också ha börjat ana ugglor i mossen vad gäller svenska fastighetsaktier.
Nordea-annons i Svenska Dagbladet 12 aug 2015: http://www.svd.se/valjer-bort-att-investera-i-fastighetsaktier
Annonsen handlar om Mathias Leijon som förvaltar Nordeas aktiefond "Nordea Nordic Stars".
Enl annonsen:
Väljer bort att investera i fastighetsaktier
Nordeas fondförvaltare Mathias Leijon har helt valt bort investeringar i fastighetsaktier.
Trots det låga ränteläget har han svårt att se att investering i fastigheter långsiktigt kommer att vara en bra affär.
– Hur ska man tjäna pengar på fastigheter på fem till sju års sikt, frågan han sig.
http://www.svd.se/valjer-bort-att-investera-i-fastighetsaktier
Och:
Valet sticker ut
...På listan över riskfyllda placeringar som valts bort så återfinns företag inom oljeservice
...och fonden äger förhållandevis lite inom gruv-
...och banksektorerna.
...Men vad som sticker ut är valet att inte investera i fastighetsaktier.
Något som Mathias Leijon medger kortsiktigt kan vara fel.
...Leijon anser att fastigheter redan är högt värderade
...och har svårt att se hur det ska kunna ske en positiv utveckling över tid.
– I detta låga ränteläge kan det kanske tyckas förvånande men vi är långsiktiga investerare och ur det perspektivet har jag svårt att se hur den branschen ska kunna vara lönsam.
http://www.svd.se/valjer-bort-att-investera-i-fastighetsaktier
Bla kom konjunkturinstitutet i jun 2015 med ny bedömning av konjunkturen i Sverige, och räknar då tex med följande utveckling för Riksbankens styrränta:
2014: 0,00%
2015: -0,40%
2016: -0,25%
2017: 0,75%
2018: 1,25%
2019: 1,75%
http://www.konj.se/download/18.1734e80814bc5f7dc5b520c/konjunkturlaget-juni-2015-sammanfattning.pdf
Och med följande nivå för årsräntan på svenska statsobligationer med en löptis på tio år:
2014: 1,70%
2015: 0,80%
2016: 1,60%
2017: 2,40%
2018: 3,10%
2019: 3,80%
http://www.konj.se/download/18.1734e80814bc5f7dc5b520c/konjunkturlaget-juni-2015-sammanfattning.pdf
Tex artikel i Svenska Dagbladet 23 juli 2015 med intervju av fastighetsmagnaten Erik Paulsson (bla storägare i börsnoterade fastighetsbolagen
Fabege,
Wihlborgs
och Catena):
http://www.svd.se/nar-det-gar-som-bast-brukar-jag-vara-som-mest-orolig/om/erik-paulsson
Enl den artikeln:
”När det går bäst är jag som mest orolig”
Inom tre år kan en ny lågkonjunktur i Sverige, spår fastighetsmagnaten och entreprenören Erik Paulsson i en intervju med SvD Näringslivs Carolina Neurath i Båstad.
http://www.svd.se/nar-det-gar-som-bast-brukar-jag-vara-som-mest-orolig/om/erik-paulsson
Och:
(Han räknar) med att det inom några år kan bli sämre i Sverige.
– Jag har ju varit med i fyra, fem lågkonjunkturer och man lär sig av det.
När det går som bäst brukar jag vara som mest orolig och nu går det bra för Sverige, så jag tror att inom två till fyra år kan det bli en svängning, säger han.
http://www.svd.se/nar-det-gar-som-bast-brukar-jag-vara-som-mest-orolig/om/erik-paulsson
Och:
Samtidigt tror han att räntan kommer att ticka upp snabbare än många andra bedömare räknar med.
Redan inom tre år tror han att Sverige har en ränta på 3–5 procent igen.
http://www.svd.se/nar-det-gar-som-bast-brukar-jag-vara-som-mest-orolig/om/erik-paulsson
Varför är högre räntor negativt för fastighetsbolag?
1)
De har ofta hög skuldsättning, och om räntekostnaderna stiger leder det till sämre resultat.
2)
Högre räntor höjer fastighetsinvesterares avkastningskrav, vilket i sig sänker det motiverade värdet på fastigheter.
3)
Högre räntor höjer aktieinvesterares avkastningskrav, vilket i sig sänker det motiverade värdet på bla fastighetsaktier.
Men samtidigt:
1)
Många fastighetsbolag har gjort räntesäkringar som gör att stigande räntor ej får genomslag på resultatet på kort sikt.
2)
Stigande ränta brukar vara tecken på bättre konjunktur vilket i sig är positivt för fastighetsbolag.
Bättre konjunktur brukar leda till stigande inflation vilket brukar innebära stigande värde på fastigheter (som sägs vara inflationssäkrade tillgångar).
3)
Stigande inflation lär leda till att fastighetsbolagen åtminstone på sikt kan höja sina hyror som kompensation.
Även bättre konjunktur brukar möjliggöra högre hyror, särskilt för fastighetsbolag som äger mycket företagsfastigheter (medan hyrorna i bostadsfastigheter ev inte är lika lätta att höja på kort sikt).
Blir det dock av någon anledning både högre räntor och sämre konjunktur, lär det vara negativt för fastighetsbolagen och fastighetsaktierna.
Eller åtminstone försvårade möjligheter för fastighetsbolagen att låna pengar, ev i kombination med sämre konjunktur och "normaliserad" ränta på en högre nivå än idag.
Dagens låga ränta kan ju fortfarande sägas vara kraftigt nedtryckt (tex i form av Riksbankens låga styrränta och stödköp av statsobligationer) för att få igång konjunkturen och inflationen efter den stora globala finanskrisen 2008/2009.
Dagens ränta kan alltså sägas vara onormalt låg.
En stigande ränta behöver därför inte innebära bättre konjunktur, utan kan ev helt enkelt bara ha att göra med en normalisering till en normal nivå.
Och som nämnt Rutger Arnhult i den ovannämnda DI-artikeln från apr 2014:
Vad är du rädd för?
...”Att någon i min närhet ska drabbas av någon sjukdom.
...Annars ingenting, förutom en långvarig räntechock.
Det slår ju sönder allt, och det vill man inte se.”
http://www.di.se/artiklar/2014/4/23/fastighetsklipparens-storsta-skrack/
En av de fastighetsaktier som stigit mest på Stockholmsbörsen på senare år är ju Fastpartner med vd Sven-Olof Johansson som huvudägare.
Han har verkligen lyckats hamna i en verklig "sweet spot" och lyckats dra bästa nytta av de rekordlåga räntorna och påföljande fastighetsbubbla som blåsts upp på senare år.
Kursutveckling för Fastpartners stamaktie på senare år:
...Kunde i slutet av 2004 köpas för under 20 kr.
...Uppgång till nästan 50 kr i början av 2007.
...Men så slog finanskrisen till och aktien nådde återigen 15-20 kr med en botten hösten 2008.
...Därefter kraftiga stimulansåtgärder från bla världens centralbanker (bla kraftigt sänkta styrräntor), och i den allmänna klang- och jubelstämningen under de närmast följande återhämtningsåren steg Fastpartner-aktien till en topp över 50 kr våren 2011.
...Tillfällig dipp pga bla eurokris varpå aktien föll ner under 40 kr per slutet av 2011.
...Men sedan blev aktien en riktig kursraket och nådde en topp på 140-150 kr i början av 2015 (bla för att Riksbanken bytt fot efter att tidigare ha bibehållit en efter omständigheterna hög styrränta, och började sänka den kraftigt?).
...Sedan dess har kursutvecklingen mattats av något och nu ligger den i 117,75 kr per slutet av ons 12 aug 2015.
Men det är ändå en väldigt kraftig långsiktig kursutveckling.
Aktien har dessutom betalat ut följande aktieutdelningar per år under perioden:
våren 2005: 0,65 kr
våren 2006: 1,25 kr
våren 2007: 1,60 kr
våren 2008: 1,75 kr
våren 2009: 1,75 kr
våren 2010: 2,00 kr
våren 2011: 2,30 kr
våren 2012: 2,50 kr
våren 2013: 2,75 kr
våren 2014: 3,10 kr
våren 2015: 3,50 kr
Summa 23,15 kr
Var står Fastpartner i dagsläget?
...Som nämnt en stamaktie-börskurs på 117,75 kr.
...Fastpartner har 53,6 miljoner st utestående stamaktier.
=> Fastpartners stamaktie-börsvärde är över 6 miljarder kr (stamaktie-börskursen gånger utestående stamaktier).
Positivt för vd Sven-Olof Johansson som (via bolaget Compactor) äger 72% av Fastpartner.
//Edit: Verkar vara "rock'n'roll" kring Johansson.
På omslaget till Fastpartners årsredovisningar brukar det vara fartfyllda bilder såsom en racingbil eller stridsflygplan i stigande formation.
...Johansson blev väl känd när han under 1980-talet köpte en stor aktiepost i dåvarande koncernen Saab-Scania, och tjänade storkovan när familjen Wallenberg-kontrollerade investmentbolaget senare la bud på hela Saab-Scania till hög budkurs.
Bla hade han väl då en Ferrari Testarossa: https://en.wikipedia.org/wiki/Ferrari_Testarossa
...Men enl uppgift från en källa förlorade Johansson senare pengarna.
...Lyckades därefter på nytt bygga upp den klart större förmögenhet han nu har via Fastpartner.
Och nu har han enl Transportstyrelsen följande bilar registrerade i Sverige (per 17 juli 2015):
...en ljusblå Ferrari 360 Spider från 2002 (dock avställd med körförbud)
...en vit Ferrari 599 GTO från 2011
...en svart La Ferrari från 2014.
Bla tidigare blogginlägg från 1 aug 2015 om norska finansmannen Arne Fredly som enl vad det står där tydligen också har en La Ferrari: http://www.redeye.se/aktiebloggen/trustbuddy/arne-fredly
//
Per slutet av jun 2015 hade Fastpartner:
...fastigheter värda drygt 14 miljarder kr
Den siffran är ej tagen ur luften utan är oberoende marknadsvärderingar som Fastpartner låtit fastighetsvärderingsfirmorna DTZ och Newsec göra.
Dvs det ska väl vara det värde som Fastpartner i dagsläget antas kunna sälja sina fastigheter för.
Värderingsnivån 14 miljarder kr innebär att Fastpartners fastigheter på den nivån ger en årlig "direktavkastning" på 6,3%.
En fastighets direktavkastning definieras ju som
...fastighetens årliga driftöverskott (hyrestintäkter minus direkta fastighetskostnader)
delat med
...fastighetens pris eller marknadsvärde.
Dvs förenklat:
Köper man fastigheten (eller ett fastighetsbestånd) till det priset, får man en "årsränta" motsvarande ovannämdna direktavkastning.
...Och som jämförelse med direktavkastningen 6,3%
...betalar Fastpartner en snittränta på 1,9% per år för den delen av bolagets lån som är banklån.
//Edit: Av Fastpartners totala räntebärande lån på 9,1 miljarder kr per slutet av q2/2015 (exkl prefaktier), utgjordes
...drygt 80% (7,3 miljarder kr) av banklån
...och resten (1,75 miljarder kr) av obligationslån.
Obligationslånen har följande ränta:
300 miljoner kr för 6,75% (ska återbetalas i okt 2015)
500 miljoner kr för Stibor 3M + 3,90% (återbet i sep 2016)
500 miljoner kr till Stibor 3M + 2,25% (återbet i mars 2018)
450 miljoner kr till Stibor 3M + 3,40% (återbet i apr 2019)
Summa 1,75 miljarder kr till ca 3,6% per år
Det är givet att referensräntan Stibor (STockholm InterBank Offered Rate) för närvarande ligger i -0,28%: https://www.avanza.se/index/om-indexet.html/171940/3-man-stibor
Det ger alltså följande ränta på Fastpartners lån:
banklån 1,9% i ränta på 7,3 miljarder kr
obligationslån 3,6% i ränta på 1,75 miljarder kr
prefaktier 5,7% i ränta på 600-700 miljoner kr
Summa ca 2,4% (ca 240 miljoner kr per år) i ränta på 9,7 miljarder kr
//
Dvs så länge räntan är lägre än direktavkastningen lönar det sig ju (förenklat) att ha så mycket fastigheter som möjligt!
Men det innebär samtidigt risker om tex räntan börjar stiga, i värsta fall över direktavkastningen.
//Edit: Fastpartners fastigheter var per slutet av q2/2015 fördelade enl följande på fastighetstyp:
fabriker, lager: 52%
kontor: 30%
butiker: 8-9%
bostäder, hotell: 2-3%
övr: 7-8%
Summa 100%
Dvs det är nästan bara företagsfastigheter, vilka drabbas mest om konjunkturen försämras.
...räntebärande lån på ca 9 miljarder kr
Av lånen ska det mesta återbetalas under 2015 eller 2016.
Fastpartner kommenterar ränteläget enl följande i q2/2015-resultatrapporten (från 7 juli 2015):
Västvärlden befinner sig i en extrem låginflationsmiljö orsakad av accelererande teknologisk utveckling och globalisering, vilket gör att samtliga
större centralbanker arbetar med referensränta på 0 eller minus.
Denna situation kommer att bestå under överskådlig tid vilket gjort att Fastpartner i huvudsak har arbetat med korta räntebindningstider.
Den extrema räntesituationen har påverkat ränteswapmarknaden vilken under första kvartalet kom ned på mycket attraktiva nivåer, vilket gjorde att FastPartner valde att räntesäkra stora delar av sin korta ränteportfölj på i huvudsak 10 år.
Ränteswapmarknaden har under andra kvartalet återgott till historiskt mer normala nivåer, vilket inneburit stora positiva värdeförändringar på de ränteswapavtal som ingicks under första kvartalet.
FastPartner fortsätter att bevaka räntemarknaden och har för avsikt att ytterligare förlänga räntebindningen om rätt förutsättningar uppkommer
på marknaden.
http://mb.cision.com/Main/878/9802306/399574.pdf
...Dessutom har Fastpartner utestående preferensaktier vilka också kan betraktas som räntebärande lån ur stamaktieägarnas synvinkel.
Fastpartner har ca 1,9 miljoner st utestående prefaktier med börskurs 350,50 kr per slutet av ons 12 aug 2015.
=> Prefaktiernas "börsvärde" 600-700 miljoner kr.
Dvs det är vad det (förenklat i teorin) skulle kosta för F att återköpa prefaktierna.
...Och F hade 200-300 miljoner kr i kassan per slutet av q2/2015.
Dvs F:s totala "nettoskuld" (räntebärande lån minus kassa) per slutet av q2/2015:
räntebärande lån 9 miljarder kr
prefaktier 600-700 miljoner kr
kassa 200-300 miljoner kr
= nettoskuld 9-10 miljarder kr.
Det innebär att nettoskulden utgör 67% av fastighetsvärdet 14 miljarder kr.
En så hög skuldsättning innebär i sin tur
...stora förändringar i Fastpartner-stamaktiens värde
...vid förändringar i fastighetsvärdena
vilket innebär hög risk i Fastpartner-aktien.
Dvs:
...Om fastigheterna börjar sjunka i värde (pga tex stigande ränta och/eller lågkonjunktur), kan stamaktien börja falla kraftigt.
...Men samtidigt är en hög skuldsättning bara bra så länge fastigheterna stiger i värde, vilket då leder till kraftigt stigande börskurs.
...Fastpartner gör dessutom kontinuerligt nya fastighetsaffärer och bygger nya fastigheter etc, som ytterligare "lök på laxen".
//Edit: Exempel:
I dagsläget:
Marknadsvärde på Fastpartners fastigheter: 14,1 miljarder kr
- Fastpartners nettoskuld (inkl börsvärde på prefaktier): 9,5 miljarder kr
= Fastpartners "substansvärde" 4,6 miljarder kr
Det motsvarar i sin tur ett motiverat värde på 86-87 kr per stamaktie.
Men ons 12 aug 2015 slutade stamaktien i 117,75 kr (dvs 30-40% över det motiverade värdet).
Investerare verkar alltså räkna med fortsatt mycket goda förutsättningar för Fastpartner.
Men vad händer om tex fastigheternas marknadsvärde förändras med -10%?
Förenklat och allt annat lika (tex oförändrat prefaktie-börsvärde):
Den "hävstång" som Fastpartners höga skuldsättning leder till, innebär då att bolagets substansvärde förändras med -30% till 3,2 miljarder kr.
Och substansvärdet per aktie förändras med -30% till 60-61 kr.
Vad händer å andra sidan om fastigheternas marknadsvärde förändras med +10%?
Då förändras substansvärdet med +30% till 6,0 miljarder kr.
Och substansvärdet per aktie med +30% till 112-113 kr.
Man kan tex även räkna ut att det räcker med att fastigheternas värde sjunker med 30-35% för att F:s substansvärde ska bli noll.
Dvs då blir F värdelöst för stamaktieägarna.
//
Mot bakgrund av allt som framgått i detta blogg blir dock rekommendationen "sälj" för Fastpartners stamaktie vid börskurs 117,75 kr.
Det var aktiens slutkurs på börsen ons 12 aug 2015.
Mer om Fastpartner och bolagets fastigheter
Per slutet av q2/2015 ägde Fastpartner 180 st fastigheter på knappt 1,3 miljoner kvadratmeter.
Geografiskt fördelar sig fastigheternas hyresintäkter enl följande:
...Storstockholm 78%
...övriga Sverige (främst Gävle-trakten): 22%
Summa 100%
Fastpartner har haft följande siffror under senast rapporterade 12 mån (juli 2014-juni 2015):
hyresintäkter 1 019 miljoner kr
- fastighetskostnader 339 miljoner kr
= driftsöverskott 680 miljoner kr
centrala kostnader 26 miljoner kr
räntenetto (ränteintäkter minus kostnader) 218 miljoner kr
= förvaltningsresultat 436 miljoner kr före skatt
Enl ovan har F räntekostnader på ca 240 miljoner kr per år (ca 2,5% på nästan 10 miljarder kr i lån inkl banklån, obligationslån och prefaktier).
Härav är ca 200 miljoner kr i räntekostnader avdraget i förvaltningsresultatet, men ej prefaktie-utdelningen.
Dvs F:s förvaltningsresultat före räntekostnader: 600-700 miljoner kr under gångna 12 mån.
Härifrån ska man alltså dra totala räntekostnader på 200-300 miljoner kr.
Det räcker alltså nästan med att den årliga räntekostnaden dubblas (från dagens snittnivå 2-3%) för att F:s förvaltningsresultat (efter avdrag för räntekostnader) ska bli ca noll!
//Edit: Som jämförelse har Fastpartner (tex enl q2/2015-resultatrapporten från 7 juli 2015) som mål att under 2015 nå:
...ett förvaltningsresultat på 600 miljoner kr i årstakt
...ett fastighetsbestånd värt 15 miljarder kr
http://mb.cision.com/Main/878/9802306/399574.pdf
Utveckling av F:s förvaltningsresultat de senaste åren:
2009: 215 miljoner kr
2010: 199 miljoner kr (-7%)
2011: 188 miljoner kr (-5%)
2012: 222 miljoner kr (+18%)
2013: 303 miljoner kr (+36%)
2014: 384 miljoner kr (+26%)
2015 (6 mån): 239 miljoner kr (+29%)
Dvs rejält med "drag under galoscherna" de senaste åren.
Men det verkar mest ha varit en expansion som drivits av ökad skuldsättning i Fastpartner.
Fastpartners räntebärande lån per slutet av respektive år (period):
2009: 3,0 miljarder kr
2010: 3,3 miljarder kr (+10%)
2011: 3,8 miljarder kr (+16%)
2012: 5,1 miljarder kr (+33%)
2013: 6,2 miljarder kr (+23%)
2014: 7,9 miljarder kr (+28%)
2015 (6 mån): 9,1 miljarder kr (+15% från slutet av 2014)
Dvs Fastpartners skuldnivå har mer än trefaldigats under de senaste 5-6 åren.
Så länge det är fortsatt gynnsamma omständigheter, så är ju hög skuldsättning bara bra.
Men vad händer i sämre tider?
Ett fastighetsvärde på 15 miljarder kr behöver ju ej bara nås genom värdeökning av befintliga fastigheter (värda 14,1 miljarder kr per slutet av q2/2015), utan även genom
...köp av fler fastigheter (för bla lånade pengar)
...att bygga flera nya fastigheter (för bla lånade pengar)
Osv.
//
Fastpartners preferensaktier ger en årlig fast preferensaktieutdelning på 20 kr per prefaktie.
Med ca 1,9 miljoner st utestående prefaktier innebär det en årlig prefaktie-utdelningsbetalning på 35-40 miljoner kr i "räntekostnad" på prefaktierna.
Det innebär att om man köper Fastpartners prefaktie för 350,50 kr får man en ränta på knappt 6% per år.
Det är ju något bättre än "riskfria" svenska statsobligationer med en löptid på tio år.
Sådana statsobligationer ger i dagsläget bara en ränta på under 0,60% per år: https://www.avanza.se/index/om-indexet.html/18995/10-ars-ranta
Men å andra sidan risk för att
...Fastpartner framöver kommer att få ekonomiska problem och ej får råd att betala ut hela eller en del av prefaktieutdelningen
...man inte kommer att återfå "insatt belopp" om börskursen för Fastpartners prefaktie sjunker framöver.
Stamaktieutdelningen på 3,50 kr våren 2015 innebar en utbetalning på knappt 190 miljoner kr för Fastpartner (med 53-54 miljoner st utestående stamaktier.
Negativt att det verkar vara liten handel i Fastpartner-aktien.
Det kan göra det svårt att på kort sikt köpa eller sälja stora mängder aktier utan ogynnsam kursutveckling.
Tex ons 12 aug 2015 handlades det knappt 3 000 st Fastpartner-aktier på börsen för ca 340 000-350 000 kr.
Vill man snabbt köpa eller sälja aktier för klart mer än så, kan det leda till ogynnsam kursutveckling.
Dessutom oroväckande stor "spread" i Fastpartner-aktien tex per slutet av ons 12 aug 2015.
...Då slutade aktiens köpkurs i 113,00 kr.
...Och säljkursen i 124,50 kr.
Det innebär en spread (skillnad mellan köp- och säljkurs) på hela 9-10%!
Dvs om man köper aktien för bästa säljkurs (124,50 kr) och sedan direkt därefter säljer den för bästa köpkurs (113,00 kr), gör man bara därigenom en förlust på 9-10% av investerat belopp.
En stor spread är alltså något som avskräcker investerare, och fördyrar en investering i aktien vilket bör göra att aktien blir lägre värderad än annars.
Ändå har Fastpartner anlitat flera firmor för att bla hålla nere aktiens spread.
Enl q2/2015-resultatrapporten:
FastPartner har sedan flera år tillbaka likviditetsgaranter för aktien.
Garanter är Remium och Carnegie.
Syftet med avtalen är att främja likviditeten i aktien.
Avtalen innebär i korthet att likviditetsgaranterna
...ställer köp- och säljkurs i FastPartners aktie
...och förbinder sig att för egen räkning köpa och sälja aktier till dessa kurser.
http://mb.cision.com/Main/878/9747142/360685.pdf
Verkar alltså som att båda aktiemäklarfirmorna Remium och Carnegie fortfarande är på semester (eller att Fastpartner blivit blåst av dem).
//Tillägg 15 aug 2015
Sven-Olof Johansson verkar ha varit med om mycket.
Tex ur artikel i Dagens Juridik (från mars 2012):
(...) tiden då han satt häktad för bolagsplundring 1994, anklagelser som han sedan friades ifrån.
- Man är ju jävligt inlåst när man sitter häktad, konstaterade Johansson, men menade att han inte tyckte att det var så farligt att befinna sig inne i rättssystemet.
- Jag visste att jag inte hade gjort något fel, så jag var aldrig orolig under de två veckor jag satt häktad. Men det är klart, det är ju svårt att driva affärer från häktet.
http://www.dagensjuridik.se/2012/03/man-ar-ju-javligt-inlast-nar-man-sitter-haktad
Ur Anders Svenssons blogg (inlägg från jun 2013):
Sven-Olof Johansson – FastPartner
Sven-Olof Johansson var en av 1980-talets ökända fastighetsspekulanter.
Han gjorde bland annat affärer ihop med den försvunne Carl-Erik Björkegren.
Johansson drogs med i fastighetskraschen 1991 och har 18 konkurser bakom sig.
Den sista konkursen avslutades så sent som 2011.
1994 satt han också häktad för bolagsplundring, anklagelser han dock friades ifrån.
http://blog.zaramis.se/2013/06/28/sven-olof-johansson-fastpartner/
Att Johansson som det står där uppges ha gjort affärer med "den försvunne Carl-Erik Björkegren" får man anta avser innan Björkegren försvann.
Björkegren var ju tidigare tydligen finanschef i industriföretaget Sandvik.
/Edit: Mer om Sandvik i tidigare blogginlägg från 11 aug 2015: http://www.redeye.se/aktiebloggen/sandvik/sandvik
/
Björkegren började sedan göra egna affärer i fastigheter och konst etc, främst för lånade pengar.
Under 1980-talet blev han då en riktig höjdare i svenskt finansliv.
Men i samband med den stora fastighets- och finanskrisen i början av 1990-talet drabbades han.
Bodde sedan bla i Viken i Skåne med en "betjänt".
Men plötsligt en dag var han spårlöst försvunnen.
I huset fanns tecken på att det förekommit bråk före försvinnandet.
Björkegren hade tidigare haft kontakt med bla sin vän Ian Wachmeister (fd politiker etc), och då hade framkommit att Björkegren förvarade stora mängder kontanter hemma osv.
Dvs hade han rånmördats?
Det vet man dock inget om eftersom Björkegren inte återfunnits.
Dokumentär på 1 tim 34 min (från sep 2012) i Sveriges Radio om Björkegren: http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/100219?programid=2519
Det var tydligen 2 jun 1994 som Björkegren försvann: https://sv.wikipedia.org/wiki/Carl-Eric_Bj%C3%B6rkegren
Han var född i okt 1920, dvs han var 73 år vid försvinnandet.
Sven-Olof Johansson är född i sep 1945, dvs han är i dagsläget (per aug 2015) 69 år.
Dags för honom att börja trappa ned?
//
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
I detta blogginlägg blev alltså rekommendationen "sälj" för Fastpartners stamaktie vid börskurs 117,75 kr.
Det var aktiens slutkurs på Stockholmsbörsen ons 12 aug 2015.