Nyemission - tumme ner!

2013-10-08 11:07

American Residential Fastigheter AB (AMREFA) gör nu en nyemission. Det finns massor av frågetecken kring bolaget som rekordsnabbt skall bygga en fastighetskoncern i USA. Hela upplägget av nyemissionen och alla transaktioner har skett på mindre än 6 månader. Värderingen pre-money är skyhög. Det enda rådet som ges för AMREFA är ”TECKNA INTE!!” ”When in doubt – stay out”…..

VARNING – TECKNA EJ!

AMREFAs affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla miljöanpassade och högt avkastande fastigheter på den amerikanska fastighetsmarknaden.

I juni 2013 förvärvade AMREFA fastighetsbolaget American Residential Gap (ARG) som äger åtta fastigheter (ca 1000 m2 hus och lägenheter) i Michigan, USA. Förvärvet genomfördes genom en apportemission där AMREFA blev ägare av samtliga aktier i ARG. Enligt memorandumet genereras hyresintäkter från fastigheterna fr o m den 1 juli 2013 motsvarande 100 000 USD per år. Men i resultat räkningen anges att omsättningen för jan-aug är ca 447 000 vilket om det består av enbart hyresintäkter för juli och augusti motsvarar ca 2,7 mkr per år. Det är något som inte stämmer.

AMREFA gör nu en nyemission på maximalt 2 500 000 aktier á 4:- samt 2 500 000 förlagsbevis á 4:-, totalt 20 mkr, precis under gränsen (2,5 MEuro) för att bara behöva upprätta ett memorandum och inte ett mer omfattande prospekt. Memorandumet har inte granskats och godkänts av Finansinspektionen. Memorandumet är inte ens granskat av bolagets revisor.

Utöver fastigheterna finns ca 1 mkr i likvida medel. Eget kapital uppgår till ca 5,5 mkr. De nuvarande ägarna/grundarna äger 7 500 000 aktier. Efter fulltecknad emission kommer de nya ägarna ha köpt 25% av bolaget för 10 mkr och de nuvarande ägarna ha åga 75% av bolaget för en insats på 5-6 mkr. I praktiken har grundarna av AMREFA ”betalat” i snitt ca 75 öre per aktie och nu ger de ut nya aktier för 4:- per aktie. De nya ägarna ”tvingas” även att låna ut 10 mkr till bolaget mot en ränta på 7% vilket är lågt med hänsyn till risken.

I memorandumet står ”Initialt förvärvas inte fastigheter med en direktavkastning understigande 9,5 %”. De åtta fastigheter man redan köpt för ca 4,5 mkr ger en uppskattad direktavkastning på 6-7%. Om det finns gott om fastigheter som ger 9,5% direktavkastning kan man undra dels varför de köpte de första fastigheterna så dyrt och dels hur de ska lyckas köpa fler fastigheter till bättre priser.

Hela upplägget av nyemissionen och alla transaktioner har skett på mindre än 6 månader. Värderingen pre-money är skyhög. Det enda rådet som ges för AMREFA är ”TECKNA INTE!!” ”When in doubt – stay out”…..

Läs mer om AMREFA på följande länk: http://www.amrefa.se/startsida-17940886 och läs om samarbetspartnern i USA här: http://progreenproperties.com/

Källa: http://www.olistat.se/