Sälj banker, fastighetsbolag, byggbolag
2013-03-24 04:02, Edited at: 2013-08-20 01:09Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Aktier i banker, fastighetsbolag och byggbolag har haft en god utveckling på sistone, men i själva verket kan de innebära stora risker.
Slutsats
Här är slutsatsen utifrån detta blogginlägg att börskurserna för banker, fastighetsbolag och byggbolag nu står på en topp och att de pga försämrade omvärldsförutsättningar lär falla framöver.
Rekommendationen blir därför att sälja aktier i dessa branscher.
Om man ändå absolut känner att man måste äga sådana aktier blir rekommendationen här att köpa:
• Handelsbanken bland bankerna (nuvarande börskurs 277,60 kr för A-aktien): Har klarat sig bäst av bankerna genom kriserna under de senaste decennierna. Högst kostnadseffektivitet. Intressant internationell expansion i Storbritannien och Holland. Brukar vinna mätningar om vilken bank som har nöjdast kunder.
• Hufvudstaden bland fastighetsbolagen (82,25 kr för A-aktien): Bäst läge med fastigheterna i bla centralaste Stockholm. Låg skuldsättning.
• JM bland byggbolagen (151 kr): Ett affärskoncept med utveckling av högkvalitativa bostadsprojekt som visat sig hålla genom åren. Stora dolda tillgångar i form av tomträtter etc. Finansiellt starkt med nettokassa på 1 miljard kr.
Men då bör man ha en riktigt långsiktig placeringshorisont på säg minst 10 år för att kunna räkna med hygglig värdeökning.
I så fall är det klokare att ha tålamod och invänta klart lägre kursnivåer i dessa aktier under de kommande 1-2 åren.
Alternativa aktieval utifrån aktieanalytikernas prognoser och riktkurser (se mer nedan):
• Bland bankerna sticker Nordea (74,35 kr) ut som den på pappret till synes klart mest köpvärda bankaktien just nu tack vare låg värdering men väldigt god resultatutveckling under de kommande åren (om man ska tro aktieanalytikernas snittförväntningar). Men det återstår att se om de förväntningarna kommer att infrias.
• Och utgår man ifrån aktieanalytikernas genomsnittliga riktkurser för aktierna i fastighetsbolagen, är Balder (45,50 kr för B-aktien) den klart mest köpvärda aktien bland fastighetsbolagen just nu med en kursuppgångspotential kring 12% från rådande börskurs.
• På samma sätt ser Peab (37,31 kr) ut som den mest köpvärda aktien av byggbolagen utifrån aktieanalytikernas framtida resultatförväntningar för dem.
Bakgrund
En uppfattning är att aktier i banker och fastighetsbolag verkar vara väldigt stabila med fina uppgångar på sistone, att de ger goda aktieutdelningar, och att man därför bör ha en hög andel sådana aktier i portföljen.
I denna blogg är uppfattningen den motsatta. Dessa aktiers kraftiga kursuppgångar under senare år gör dem mindre intressanta, och enl finansvetenskapen är aktieutdelningar ändå irrelevanta för värderingen av en aktie. Om man har 1 000 kr på banken blir man ju inte rikare för att man gör ett uttag på 200 kr. Då har man ju fortfarande bara 1 000 kr (även om det istället är 800 kr på banken och 200 kr kontant).
Visst finns ett resonemang om att en hög aktieutdelning från ett bolag visar att bolaget är lönsamt och har råd att betala ut det till aktieägarna. Det är ju positivt, men då är snarare den underliggande orsaken att bolaget tjänar bra med pengar. Dvs bolagets intjäningsförmåga (egentligen kassaflöde eller förenklat bokförda resultat) är det enda som egentligen bör påverka värderingen av en aktie.
Omvärldsfaktorer
En aspekt med banker och fastighetsbolag är att deras ekonomiska utveckling i så hög grad är styrd av omvärldsfaktorer såsom det allmänna konjunkturläget och börsklimatet.
Med god konjunktur och stigande börser så så går aktier i banker och fastighetsbolag bra.
Och det är väl så det har varit de senaste åren. Fördelen är att man i sådana tider kan "surfa" på en sådan våg med denna typ av aktier.
Men baksidan av myntet är att i dålig konjunktur och fallande börs så går dessa aktier dåligt.
Det finns alltså inte så mycket av "egen skicklighet" i bankerna och fastighetsbolagen som styr hur de går ekonomiskt och därmed utvecklingen på deras aktiekurser.
Visst finns det ett element av egen skicklighet förstås även i banker och fastighetsbolag, men det antas här utgöra mindre än hälften av vad som styr den ekonomiska utvecklingen och aktierna i banker och fastighetsbolag.
Det är i princip likadant med traditionella industriföretag. De är också i hög grad styrda av omvärldsfaktorer medan den "egna skickligheten" inte är den dominerande parametern.
Egen skicklighet
Därför är det enl denna blogg alltid mest attraktivt att hitta aktier i bolag som själva har kontrollen över sin utveckling, dvs där den egna skickligheten är den avgörande faktorn och därför ger en hög sannolikhet för en långsiktigt god tillväxt och lönsamhet oavsett omvärldsfaktorer.
Det kan tex vara bolag som uppfunnit någon ny produkt och har ensamrätt till den via patent, eller bolag som har hittat på något nytt affärskoncept i bransch och är först med det och därför kan erövra stora marknadsandelar osv.
Detta är de mest attraktiva bolagen att äga aktier i, men inte heller det är helt lätt för baksidan av det myntet är att sådana aktier ofta är högt värderade på börsen med höga p/e-tal.
Tricket är att hitta sådana bolag innan deras börskurser har skjutit i höjden.
Det kan då innebära risker i form av att man investerar i ett bolag för tidigt innan det står klart om dess produkter eller affärskoncept kommer att lyckas eller ej.
Konjunktur
Här är uppfattningen att vi nu har sett några år av förbättrad svensk konjunktur och börsuppgångar, men att det säg inom två år kommer att komma en börsnedgång med minst 20%.
Det behöver inte bli en kraftig konjunkturförsämring, men snarare kanske att konjunkturen inte förbättras så mycket mer på ett tag - vilket i så fall är klart sämre än vad aktieinvesterare generellt verkar räkna med just nu.
Den stärkta svenska kronan på sistone är ju positivt på det sättet att den gör varor som importeras till Sverige billigare, men den svenska konjunkturen styrs väl mer av exportindustrin och för dem innebär en stärkt krona en försämring eftersom det ger sämre exportintäkter räknat i kronor.
För fastighetsbolagen spelar även det allmänna ränteläget stor roll, och där har väl de haft bästa möjliga "drivhusklimat" på sistone med rekordlåga räntor.
Där räknar tex Riksbanken med att reporäntan som nu ligger på 1% väntas öka till 1,5% under 2014 och 2,2% under 2015. Visst är det inga jätteförändringar kanske, men på marginalen så ökar det räntekostnaderna för de ofta tungt skuldsatta fastighetsbolagen.
Samtidigt brukar det heta att ett högre ränteläge i så fall beror på god konjunktur och inflation, vilket i sig höjer värdet på fastigheter. Men här antas det kunna bli höjda räntor utan att konjunkturen förbättras - helt enkelt för att räntorna har varit onaturligt låga som led i stimulansåtgärderna efter finanskrisen 2008/2009.
För bankerna å sin sida brukar det heta att ett något högre ränteläge är positivt eftersom det i så fall höjer bankernas räntenetto (eftersom de väl då tex kan höja sina utlåningsräntor mer än inlåningsräntorna).
Men om konjunkturen blir skral så blir det ändå negativt för bankerna.
Att konjunkturen (i motsats till de allmänna förväntningarna) här antas inte ta fart på 1-2 års sikt kan tex bero skuld- och bankkrisen i Europa som "tar kraft" från finansieringsförmågan av en bättre konjunktur, och att Kina inte verkar ha ångan uppe lika mycket som under senare år.
En fråga är om statsskuldskriserna i länder som Grekland, Spanien och Italienl verkligen är avklarade, eller om det kan komma mera obehagliga överraskningar kring det som skakar om finansmarknaderna framöver. Det skulle kunna bli en utlösande faktor för tex en kraftigare börsnedgång.
Och kan Cypern-krisen orsaka större följdverkningar eller är den helt fixad nu?
I USA verkar konjunkturen ha tagit lite bättre fart, men även där kan man anta att det inte kommer att bli någon kraftig förbättring eftersom även de är högt skuldsatta. Man måste ju ha råd att köpa varor och tjänster för att det ska bli en stark konjunktur, och är man högt skuldsatt så har man inte råd med det.
Kriser
Det är kanske inte så många av dagens aktieinvesterare som har det i färskt minne längre, men den svenska bank- och fastighetskrisen i början av 1990-talet är kanske det bästa exemplet på negativa effekter av bankernas och fastighetsbolagens stora omvärldsberoende.
Bankernas utlåning var tidigare hårt reglerad, men under 1980-talet avreglerades det och konkurrensen släpptes fri. "Som ett brev på posten" blev effekten att bankerna fick storhetsvansinne och började med vidlyftig utlåning av jättebelopp till framför allt fastighetsköp. Bankerna tävlade med varandra om vem som kunde låna ut mest, och fastighetsköparna brydde sig inte om kassaflödena (hyresintäkter minus driftskostnader) från de fastigheter man köpte utan det blev som ett kedjebrev där man räknade med att fastigheter skulle fortsätta stiga kraftigt i värde, så det var bara att köpa fastigheter, vänta ett tag och sedan sälja dem vidare med god värdestegring.
Värdet på svenska fastigheter och fastighetsbolag sköt i höjden som aldrig förr, särskilt i storstäderna och Stockholms innerstad allra främst. Sverige blev till och med för litet så att svenska fastighetsköpare med de svenska bankernas generösa utlåning även sökte sig utomlands och blev en av de största fastighetsköparna i tex Bryssel.
Men självklart kom sedan kollapsen senare som ett nytt brev på posten. Fastigheterna började falla i värde och så blev bankerna sittande med enorma kreditförluster.
Aktier i banker, fastighetsbolag och byggbolag sjönk givetvis till botten.
Den goda utveckling som banker, fastighetsbolag och delvis byggbolag har nu, har väl än idag sitt "avstamp" i den botten som nåddes då i början av 90-talet.
Sedan har det varit andra kriser på vägen, tex "Asienkrisen" under andra hälften av 90-talet efter att banker lånat ut för mycket till företag i Asien och även Östeuropa.
Och nu senast finanskrisen 2008/2009 efter att USA-banker lånat ut på tok för mycket till privatpersoners bostadsköp, och sålt vidare de lånefordringarna till banker och investerare runt om i världen stämplade med högsta kreditbetyg - fast det i hög grad visade sig vara värdelösa lånefordringar.
Helt otroligt att den krisen byggdes upp under så lång tid utan att tex amerikanska finansinspektionen SEC eller amerikanska centralbanken Federal Reserve såg vad som höll på att hända.
Finanskrisen 2008/2009 är väl den kris som drabbat de svenska bankerna värst sedan krisen i början på 1990-talet.Särskilt Swedbank men även SEB missgynnades av att de samtidigt tävlat om vem som skulle bli störst i Baltikum och ägnat sig åt stor, vidlyftig långivning där.
När krisen 2008/2009 kom satt de med skägget i brevlådan och åkte på en dubbel kris, dels pga den allmänna krisen men dels pga att utvecklingen i Baltikum slog bakut.
I efterhand kan man tycka att det är ett mirakel att ingen svensk bank har gått omkull under dessa kriser.
I och för sig så skulle väl Nordbanken (dagens Nordea) ha gjort det om inte svenska staten räddat banken under 1990-talskrisen.
Finansminister Anders Borg har tydligen sagt att två svenska banker skulle ha gått under i samband med 2008/2009-krisen om inte svenska staten hade vidtagit åtgärder. Och det lär väl ha varit Swedbank och SEB han syftade på.
Men de finns kvar efter att deras börskurser rasade under krisen och aktieägarna fick bidra med enorma kapitaltillskott, och nu har som sagt var börskurserna återhämtat sig en hel del.
//Tillägg 26 mars 2013
En synpunkt är att det efter finanskrisen 2008/2009 införs nya hårdare regler för banker (tex Basel 3-reglerna) som leder till försämrad lönsamhet för bankerna framöver (allt annat lika): http://borssnack.di.se/?f=1&t=2145871#msg14480655
Mer om Basel 3-reglerna: http://en.wikipedia.org/wiki/Basel_III
Bla innebär de högre kapitalkrav (krav på hur mycket kapital av olika slag som bankerna måste ha) för att få bedriva sin verksamhet.
//
Skulder, derivat
Ett särskilt orosmoln för banker och fastighetsbolag är att de är så högt skuldsatta. För bankerna krävs det att inte mycket av utlåningen går snett för att det egna kapitalet ska förbrukas och att bankerna blir konkursmässiga.
Den största kategorin av lån hos bankerna är väl bostadslån till privatpersoner, och där är frågan hur läget är. Positivt att bankerna då har säkerheter i berörda bostäder, dvs om låntagaren inte kan betala så kan banken ta över bostaden, sälja den och därigenom få lånet återbetalt.
Men säg att den allmänna bostadsmarknaden försämras så att banken inte får tillbaka hela lånet om bostaden säljs till rådande pris? Där finns det frågetecken för hur det kommer att bli.
Tex de spanska bankerna har väl jätteproblem med detta, och har väl bla valt att helt enkelt sitta med stora innehav av tomma bostäder som övertagna säkerheter i väntan på bättre tider.
För fastighetsbolagen krävs det inga stora nedgångar av fastighetsvärdena för att skulderna ska bli lika stora (eller större) än fastigheternas värde, vilket gör att det egna kapitalet är bortblåst och fastighetsbolagen konkursmässiga.
För bankerna är en särskild aspekt deras stora exponeringar i så kallade derivatinstrument. Derivatinstrument är ju instrument vars värde beror på utvecklingen av en underliggande tillgång, tex en aktie. Ett derivat kan tex vara en option som ger rätt att köpa en aktie för 110 kr om 1 månad. Säg att aktien står i 100 kr idag så blir optionens värde 10 kr (plus lite tidsvärde eftersom det är en månad kvar av optionens löptid).
Om aktien då stiger i värde med 20% från 100 kr till 120 kr så stiger optionens värde (förenklat) med 100% från 10 kr till 20 kr.
Och på samma sätt - om aktien faller med 20% från 100 kr till 80 kr, så minskar optionen i värde med nästan 100%. Den blir väl inte helt värdelös eftersom det fortfarande finns ett "tidsvärde" kvar vilket ger chansen att aktien kan stiga innan löptiden är slut.
Liknande derivat finns alltså med tex aktieindex, obligationer och valutor som underliggande tillgångar, och derivaten präglas alla av att små förändringar i de underliggande tillgångarna kan leda till jätteförändringar av derivatens värde.
Här kan man oroa sig över att bankerna generellt har väldigt stora derivatportföljer. De innebär väl dock ingen jätteexponering totalt sett eftersom olika positioner kan ta ut varandra, men det oroväckande är tex att små misstag kan ge enorma konsekvenser.
Det är väl därför som tex amerikanska storinvesteraren Warren Buffett har väl kallat derivat för "finansiella massförstörelsevapen".
Dessutom finns risken att någon enskild bankanställd handlare plötsligt börjar handla på eget bevåg och göra otillåtna affärer vilket gör att jätteförluster snabbt kan byggas upp.
Se på handlaren Jerome Kerviel i franska jättebanken Societe Generale där det plötsligt framkom att han orsakat banken tradingförluster kring 50 miljarder kr.
Och det värsta är att det är svårt att skydda sig mot sådana incidenter.
Ett annat exempel är svenska aktiemäklarfirman HQ som kraschade efter sina stora tradingförluster i en derivatportfölj.
Bokföring
En annan aspekt med bankerna är att deras bokföring inte alltid verkar vara rättvisande. Tex under finanskrisen 2008/2009 verkar det ha funnits stort utrymme att få bokföra värdelösa fordringar till inköpspris tack vare att man fick lämna in sådana fordringar till Riksbanken och låna pengar med dessa fordringar som full säkerhet (som räddningsåtgärd från svenska statens sida).
Det gäller även bankernas enorma derivatportföljer att det är svårt att få grepp om dem och vilka effekter de kan få. Bankerna säger givetvis att de inte ser några risker med detta, och att det är en naturlig del av sin verksamhet osv.
Dvs när tex en mataffär rapporterar sitt bokförda resultat för ett år så vet man att en bokförd vinst är en verklig vinst genom att inköpta varor sålts vidare till högre pris, minus avdrag för lokalhyra och personalkostnader etc. Men när en bank rapporterar sitt bokförda resultat kan man utifrån ovanstående tyckas inte kunna vara säker på att det är det verkliga resultatet. Det innebär alltså problem med "transparensen" (genomsynligheten) i bankerna.
Givetvis gäller det bara till en viss gräns. Bankerna övervakas ju noggrannt av tex Finansinspektionen som vet mer än vad som är allmänt känt om bankernas utveckling, eftersom bankerna har så stor betydelse för ett lands ekonomi.
Skepsis, positiva aspekter
Utifrån ovanstående är därför denna blogg generellt skeptisk till investeringar i aktier i banker, fastighetsbolag och generella industriföretag.
Ovan kan tyckas vara en väldigt överdriven domedagsbeskrivning, men intrycket är helt klart att aktieinvesterare inte alltid verkar beakta riskerna med att köpa aktier i denna typ av bolag.
Positiva aspekter med bankerna är att om man ser på utvecklingen av olika branschindex på börsen på riktigt lång sikt, tex 100 år, så visar det sig att bankerna är den klara vinnarbranschen. De har klarat sig bra genom åren och behövs tydligen.
En annan positiv aspekt är resonemanget med "too big to fail". Trots 1990-talskrisen och 2008/2009-krisen är det otroligt att tex SEB:s och Swedbanks aktier inte blivit värdelösa (även om Nordbanken - numera Nordea - övertogs av staten på 90-talet innan den återigen börsintroducerades).
Ett resonemang bland aktieinvesterare är väl att i goda tider gynnas bankerna av att de kan låna ut jättebelopp och tjäna pengar på det, och om det går dåligt i sämre tider räddas de av staten (för att de är så viktiga för ekonomin) och går därmed inte i konkurs.
Men som nämnt kan det ändå innebära kraftiga kursras och behov av stora kapitaltillskott från aktieägarna i dåliga tider.
När detta är sagt följer nedan en översiktlig genomgång av de största bankerna, fastighetsbolagen och byggbolagen samt aktierna i dem.
Banker
Det finns alltså fyra svenska storbanker:
• Nordea
• Swedbank
• Handelsbanken
• SEB
Kort beskrivning
Här är uppfattningen att om man måste äga bankaktier så är Handelsbanken det bästa alternativet.
Ovan berördes att "den egna skickligheten" inte är en så stor komponent i utvecklingen av bankerna och deras aktier eftersom de i så hög grad styrs av omvärldsfaktorer, men Handelsbanken är väl den bank som i högst grad visat prov på egen skicklighet genom åren.
Den har inte drabbats lika hårt som andra banker av tidigare kriser, den är väldigt kostnadseffektiv, och den har ett intressant tillväxtelement i sin expansion av bankkontor internationellt (bla Storbritannien och Holland).
Temat är att om Handelsbanken har lyckats så bra i Sverige så borde det gå att få samma koncept att fungera även utomlands.
Ännu så länge har väl den internationella expansionen inte märkts av så mycket på Handelsbankens totala resultat, men på 10-20 års sikt lär det säkert göra det.
Nöjda kunder
Så nöjda är privatkunderna i Sverige med de svenska storbankerna (enl Svenskt Kvalitetsindex):
2007:
1) Handelsbanken 74,1
2) Swedbank 70,4
3) SEB 69,9
4) Nordea 67,3
2008:
1) Handelsbanken 75,0
2) Swedbank 70,6
3) SEB 70,4
4) Nordea 67,9
2009:
1) Handelsbanken 76,9
2) Nordea 70,9
3) Swedbank 70,2
4) SEB 68,1
2010:
1) Handelsbanken 78,3
2) Nordea 71,3
3) Swedbank 70,3
4) SEB 70,0
2011:
1) Handelsbanken 77,8
2) Nordea 70,7
3) Swedbank 70,2
4) SEB 69,5
2012:
1) Handelsbanken 75,2
2) SEB 67,7
3) Swedbank 66,7
2) Nordea 66,4
http://www.kvalitetsindex.se/index.php?option=com_content&view=article&id=292&Itemid=143&lang=en
Så nöjda är företagskunderna i Sverige med de svenska storbankerna (enl Svenskt Kvalitetsindex):
2007:
1) Handelsbanken 71,9
2) SEB 71,5
3) Swedbank 70,7
4) Nordea 68,1
2008:
1) Handelsbanken 72,4
2) Swedbank 70,6
3) SEB 67,7
4) Nordea 67,0
2009:
1) Handelsbanken 72,0
2) Nordea 65,7
3) Swedbank 65,3
4) SEB 65,0
2010:
1) Handelsbanken 73,0
2) Swedbank 67,6
3) SEB 67,5
4) Nordea 67,0
2011:
1) Handelsbanken 73,3
2) SEB 69,5
3) Swedbank 66,7
4) Nordea 65,3
2012:
1) Handelsbanken 73,2
2) SEB 71,2
3) Swedbank 67,0
4) Nordea 64,6
http://www.kvalitetsindex.se/index.php?option=com_content&view=article&id=288&Itemid=144&lang=en
"Bankerna i Norden
Vid jämförande studier i de nordiska länderna är det tydligt att Handelsbanken lyckas väldigt väl i alla länder där man har en betydande marknadsandel. Även i England får man mycket höga kundnöjdhetsbetyg."
Baksidan av myntet är att Handelsbanken väl är den högst värderade aktien av de fyra ovannämnda bankernas aktier, men här är uppfattningen att det ändå lönar sig långsiktigt att köpa Handelsbanken-aktien istället för de övriga bankernas aktier (även om man som sagt skulle kunna avråda generellt från köp av bankaktier i rådande läge enl beskrivningen ovan).
De övriga tre bankerna kan sägas inte alls ha samma starka "företagskultur" utan består av ihopplockade tjänstemän som delvis försöker likna Handelsbanken men inte lyckas lika bra med det.
Swedbank är väl ett exempel som bildades av gamla Sparbankernas Bank som gått samman med böndernas bank Föreningsbanken.
Men Nordea är kanske det främsta exemplet bildat av svenska Nordbanken som gått samman med andra storbanker i Norge, Danmark och Finland.
Nordea är därmed den till storleken klart största av de fyra bankerna, men det verkar vara en svårstyrd koloss på lerfötter.
Just nu drabbas de väl lite av kreditförluster på lån till rederier och i Danmark men Nordea säger väl att det inte är så stora belopp sett till helheten.
Enl Nordeas årsredovisning för 2012 (som är daterad 6 feb 2013):
"Tanker- och torrlastmarknaden
samt containermarknaden var svaga till följd av lägre global
efterfrågan och tillväxt. Detta har satt press på fraktraterna
och urholkat säkerheterna än mer, vilket har lett
till ytterligare kreditförlustavsättningar (för Nordea) inom Shipping.
Den lägre investeringsviljan inom shipping och bankernas
minskade villighet att låna ut till rederier har försvårat
omstruktureringsarbetet. I andra shippingsegment är situationen
mer stabil.
Nordea har de resurser som krävs för
att hantera problemkunder och tidigt identifiera ytterligare
kunder i riskzonen."
Enl Nordeas investerarkontakt Rodney Alfvén i intervju på Realtid.se i okt 2012:
• Nordea hade "totala tillgångar bokförda till över 700 miljarder euro i slutet av juni 2012.
• Härav uppgick Nordeas utlåning till 350 miljarder euro.
• 4 procent av det är 14 miljarder euro och hälften av det (rederibranschen) är 7 miljarder euro"
• "av Nordeas totala utlåning bara är 4 procent som utgörs av det som på engelska kallas 'shipping' och 'offshore', det vill säga sjöfart och bolag relaterade till oljeutvinning till havs. Och av de 4 procenten är det cirka hälften som utgörs av rederinäring (sjöfart) där läget är problematiskt."
• Ovannämnda 7 miljarder euro "kan jämföras med att Nordea hade ett eget kapital på 27 miljarder euro i slutet av juni 2012.
• Om hela utlåningen till rederibranschen skulle gå förlorad skulle det alltså minska det egna kapitalet till 20 miljarder euro.
• Men utifrån det Alfvén säger verkar det alltså inte ligga i korten att det skulle gå så illa."
Positivt även att finska finansmannen Björn Wahlroos lyckats ta kommando i Nordea och bli styrelseordförande och har väl en viss ägarandel i banken. Han är säkert en frisk fläkt.
SEB för sin del är väl traditionellt familjen Wallenbergs bank med inriktning på lån till Wallenbergarnas storbolag och en stor del av banken inriktat på finansmarknaderna såsom aktiehandel och valutahandel etc.
Historiskt har väl SEB alltid tagit högre risker än tex Handelsbanken vilket gjort att SEB brukar gå bättre än Handelsbanken i goda tider men sämre i dåliga tider.
Ett separat avsnitt om SEB fanns med i tidigare blogginlägg (från 8 mars 2013) om investmentbolaget Investor (holdingbolaget i Wallenberg-imperiet) som är huvudägare i SEB: http://www.redeye.se/aktiebloggen/investor/salj-investor-aktien
Nuvarande börskurser (slutkurser fre 22 mars 2013):
• Nordea 74,35 kr
• Handelsbanken 277,60 kr (A-aktien)
• Swedbank 149,90 kr (A-aktien)
• SEB 67,25 kr (A-aktien)
Börsvärden (värde på börsen vid nuvarande börskurser enl Bloomberg.com):
• Nordea 301 miljarder kr
• Handelsbanken 176 miljarder kr
• Swedbank 170 miljarder kr
• SEB 147 miljarder kr
Kursutveckling de senaste 12 månaderna:
• Swedbank +54%
• SEB +48%
• Handelsbanken +35%
• Nordea +25%
Kursutvecklingen det senaste året präglas väl snarast av ett fortsatt "lättnadsrally" för de banker som råkade värst ut under finanskrisen 2008/2009 av att det inte blev så illa som befarat, utan att man nu faktiskt kan visa väldigt goda resultat.
Kursutveckling de senaste 5 åren
• Nordea:
Så när som på en dipp ner till nästan 30 kr i början av 2009 har Nordea-aktien rört sig sidledes i ett intervall på ca 50-75 kr de senaste fem åren sedan våren 2008.
Just nu är alltså aktien nära toppen av det intervallet.
• Handelsbanken:
Här finns en tydlig långsiktigt stigande trend, även om aktien hade en snabb dipp ner till ca 80 kr i början av 2009.
För fem år sedan (under våren 2008) låg aktien i 150-200 kr och i dagsläget ligger den i 250-300 kr. Det är en fin långsiktig utveckling.
• Swedbank:
Aktien ligger ungefär oförändrad (kring 150 kr) jämfört med för fem år sedan.
Men däremellan har det varit stor dramatik. En botten kring 15 kr nåddes i början av 2009 och därifrån har aktiekursen successivt återhämtat sig till nuvarande nivå.
• SEB:
Ett femårsdiagram som liknar Swedbanks, bara det att SEB-aktien inte har orkat återhämta sig riktigt till samma nivå som för fem år sedan.
Under våren 2008 låg aktien i över 80 kr. Därifrån sjönk aktien till en botten på 15-16 kr i mars 2009 och sedan dess har aktien successivt återhämtat sig till nuvarande nivå på 65-70 kr.
Förutom 2008/2009-krisen kan man säga att det även kom ett efterskalv 2011 med en kris när folk fick klart för sig att ländernas stora stimulansåtgärder och bankräddningar kostat jättebelopp som ökat statsskulderna till enorma nivåer.
SEB-aktien drabbades klart mer av det än övriga bankaktier, och föll från över 60 kr i början av 2011 till ca 30 kr under hösten 2011.
Resultat per aktie under 2012:
• Nordea 6,79 kr (+16% jämfört med 2011)
• Handelsbanken 23,15 kr (+17%)
• Swedbank 12,19 kr (+28%)
• SEB 5,31 kr (+8%)
Bäst resultatökning för Swedbank alltså under 2012 men sämst för SEB.
P/e-tal:
Alltså rådande börskurs delat med resultatet per aktie för 2012:
• SEB 12,7
• Swedbank 12,3
• Handelsbanken 12,0
• Nordea 10,9
SEB-aktien värderas alltså högst av aktierna i de fyra svenska storbankerna (beräknat på detta sätt). Dvs det kan tolkas som att aktieinvesterarna räknar med högst resultattillväxt för SEB under 2013.
Aktieanalytikerna
Aktieanalytikerna räknar i snitt med följande resultat per aktie per bank under de kommande tre åren (2013, 2014 och 2015):
• Nordea:
2012 (faktiskt utfall): 6,79 kr (+16%)
2013: 8,80 kr (+30%)
2014: 10,12 kr (+15%)
2015: 14,00 kr (+38%)
• Handelsbanken:
2012 (faktiskt utfall): 22,60 kr (+16%)
2013: 21,60 kr (-4%)
2014: 22,80 kr (+6%)
2015: 24,00 kr (+5%)
• Swedbank:
2012 (faktiskt utfall): 12,20 kr (+28%)
2013: 13,00 kr (+7%)
2014: 13,80 kr (+6%)
2015: 14,20 kr (+3%)
• SEB:
2012 (faktiskt utfall): 5,29 kr (+5%)
2013: 5,70 kr (+8%)
2014: 6,18 kr (+8%)
2015: 7,60 kr (+23%)
Källa: 4-traders.com (omräknat från euro till kr för Nordea).
Dvs särskilt Nordea märker ut sig med förväntningar på kraftiga resultatökningar de kommande åren.
Om de prognoserna infrias är Nordea-aktien givetvis mest köpvärd av de fyra svenska storbankerna, eftersom den handlas till lägst p/e-tal (utifrån resultatet per aktie för 2012) men vänts få högst vinsttillväxt framöver.
Men - analytiker i all ära - men de har en viss förkärlek för att dra ut trender med linjal och statiskt räkna med att en utveckling kommer att fortsätta i samma takt i flera år, utan att (mer "dynamiskt") fundera över ev hinder som kan uppstå på vägen etc.
Eller så har de beaktat de hinder som kan tänkas och ändå kommit fram till ovannämnda prognoser.
Hur som helst räknar de med generellt stabila resultatökningar för alla fyra banker de kommande fyra åren.
Liten plump i protokollet för Handelsbanken vars resultat väntas falla under 2013.
Förväntad resultattillväxt
Nedan är den genomsnittliga resultatförändringen per år för respektive bank om man jämför det resultat per aktie som respektive bank uppnådde år 2012 jämfört med det som analytikerna räknar med för 2015:
• Nordea +27%/år
• SEB +13%/år
• Swedbank +5%/år
• Handelsbanken +2%/år
Dvs Nordea ligger högst "by far" följt av SEB medan Handelsbanken är sämst.
Man undrar hur analytikerna räknar med att Nordea ska nå sin resultatökning.
Ev är det bla tack vare minskade kreditförluster till rederierna i Danmark osv.
P/e-tal utifrån förväntat resultat per aktie år 2015
Dvs rådande börskurs delat med analytikernas snittprognos för resultatet per aktie år 2015:
• Nordea 5,3
• SEB 8,8
• Swedbank 10,6
• Handelsbanken 11,6
Nordea-aktien är alltså utifrån detta klart billigast.
Bankernas utlåning till allmänheten
Per slutet av 2012 (förändring jämfört med slutet av 2011):
• Nordea 2 984 miljarder kr (-6%)
• Handelsbanken 1 680 miljarder kr (+6%)
• Swedbank 1 239 miljarder kr (+2%)
• SEB 1 236 miljarder kr (+4%)
Nordeas utlåning till allmänheten förändrades enl ovan med -6% räknat i kr (vilket är relevant för svenska aktieinvesterare) men -2% om man räknar i euro.
I Norda utgjordes 38% av utlåningen av bolån. För Handelsbanken var andelen 53%.
//Tillägg 25 mars 2013
Bankerna har god lönsamhet på bolån enl rapport från Finansinspektionen: http://www.di.se/artiklar/2013/3/13/bankerna-gor-rekordvinster-pa-bolanen/
Under q4/2012 låg räntemarginalen för bolån på 0,64 procentenheter (dvs skilbr /lnaden mellan den bolåneränta bankerna tar ut av sina kunder och den upplåningsränta bankerna själva lånar pengar till), vilket är rekordhögt.
Marginalen innebär att ett bolån på 2 miljoner kr ger en nettovinst (dvs vinst efter skatt) på 12 800 kr/år för den bank som ger lånet.
Tex under q3/2012 låg bolånemarginalen på 0,57 procentenheter.
Under 2007 låg bolånemarginalen på bara 0,1 procentenheter.
//
//Tillägg 27 mars 2013
Bostadsmarknaden har stigit så kraftigt att det nu är en bubbla som riskerar spricka, anser Bengt Hansson på Boverket enl nyhetsbyrån Bloomberg: http://www.bloomberg.com/news/2013-03-26/asset-bubble-tests-sends-nordea-chairman-on-house-hunt.html
Han bedömer att bostadspriserna ligger 20% för högt.
Bloomberg skriver även om att lägenhetspriserna i Sverige steg med 8% under 2012 enl Svensk Mäklarstatistik.
Nordeas styrelseordförande Björn Wahlroos håller dock inte med om att den svenska bostadsmarknaden är en bubbla, och köpte själv en lägenhet i Stockholm som enl honom var mycket billigare än en jämförbar lägenhet i Helsingfors skriver Bloomberg.
//
Swedbank uppger (i sin årsredovisning för 2012) att ca 50% av dess utlåning utgörs av bolån i Sverige.
SEB pekar i sin årsredovisning på att banken ökat sin marknadsandel på utlåning i Sverige från 12-13% år 2011 till över 14% 2012. I denna blogg är det inte alls nödvändigtvis positivt att en bank ökar sin marknadsandel för utlåning, eftersom det kan tyda på att banken jagar marknadsandelar snarare än kvalitet på långivningen (även om SEB säkert tycker attp marknadsandels-ökningen sker med god kvalitet på långivningen).
Bla ökade SEB sin utlåning av bolån med 10% till över 380 miljarder kr i Sverige under 2012.
SEB är inte oroat över riskerna med det enl sin årsredovisning för 2012:
"Tillväxten skedde trots striktare kreditbeviljningsvillkor och med en bibehållen stark kreditkvalitet."
Swedbank har enl sin årsredovisning för 2012 en marknadsandel på 26% för bolån i Sverige.
Eget kapital
Respektive banks bokförda egna kapital (bokfört värde på tillgångar minus skulder) per slutet av 2012:
• Nordea 243 miljarder kr
• SEB 110 miljarder kr
• Handelsbanken 107 miljarder kr
• Swedbank 106 miljarder kr
Eget kapital som andel av utlåningen till allmänheten per slutet av 2012:
• SEB 8,9%
• Swedbank 8,6%
• Nordea 8,1%
• Handelsbanken 6,4%
Detta är ett mått som gör att man som bank-vd (och aktieägare) ev kan ligga sömnlös om nätterna.
Dvs om det visar sig att 9% av SEB:s totala utlåning till allmänheten (på drygt 1 200 miljarder kr enl ovan) inte kan återbetalas, så innebär det att hela SEB:s egna kapital är borta och banken konkursmässig.
I Handelsbanken är relationen (eget kapital delat med utlåning till allmänheten) enl ovan ännu lägre.
Man kan dock räkna på olika sätt och ett vedertaget mått är den så kallade kärnkapitalkvoten (kärnprimärkapitalrelationen) på följande nivåer per bank i slutet av 2012:
• Handelsbanken 18,4% (kärnprimärkapitalrelationen)
• Swedbank 17,4% ("kärnnprimärkapitalrelationen enligt Basel 2")
• SEB 15,1% (kärnprimärkapitalrelationen)
• Nordea 13,1% ("core tier 1 capital ratio")
Dvs med det måttet är det Handelsbanken som är finansiellt starkast.
När tex Finansinspektionen bedömer bankerna och deras risknivå är det väl denna typ av mått som används.
Kreditförlustandel
Bankernas kreditförluster under 2012 som andel av sin respektive totala utlåning:
• Swedbank 0,05%
• Handelsbanken 0,08%
• SEB 0,08%
• Nordea 0,28%
Dvs det är ju väldigt låga nivåer även för Nordea som ligger högst av de fyra bankerna, men så är det i goda tider. Då är kreditförlusterna låga medan de i dåliga tider skjuter i höjden.
Nordea har i och för sig som mål att kreditförlusterna ska uppgå till max 0,25 procent i snitt över en konjunkturcykel, så under goda år bör nivån ligga lägre.
Kostnadseffektivitet
Antal anställda ca (enl resultatrapporter etc för 2012):
1) Nordea 31 500
2) SEB 16 500
3) Swedbank 14 900
4) Handelsbanken 11 200
Börsvärden (värde på börsen vid nuvarande börskurser enl Bloomberg.com):
1) Nordea 301 miljarder kr
2) Handelsbanken 176 miljarder kr
3) Swedbank 170 miljarder kr
4) SEB 147 miljarder kr
Antal anställda för att upprätthålla 1 miljard kr i börsvärde:
1) Handelsbanken 64 st
2) Swedbank 88 st
3) Nordea 105 st
4) SEB 112 st
Rörelsemarginal (rörelseresultat delat med intäkter) 2012:
1) Swedbank 50,5%
2) Handelsbanken 50,1%
3) Nordea 40,2%
4) SEB 39,2%
Antal anställda för att generera 1 miljard kr i rörelseresultat (under 2012):
1) Handelsbanken 637 st
2) Swedbank 803 st
3) Nordea 878 st
4) SEB 1 072 st
Dvs Handelsbanken verkar vara den mest kostnadseffektiva banken av de fyra ovannämnda.
Tex kan SEB säga att de medvetet har en högre kostnadsnivå för att ge kunderna bättre service, men tydligen har det inte gjort att SEB har kunnat ta bättre betalt så att lönsamheten ligger på minst samma nivå som Handelsbanken.
Fastighetsbolag
Vilka ideala förutsättningar det har varit för fastighetsbolag på sistone.
Nya fastighetsmagnater såsom Sven-Olof Johansson (Fastpartner), Rutger Arnhult (Corem och Klövern), Erik Selin (Balder) och David Mindus (Sagax) har vuxit fram med jätteförmögenheter i form av ägarandelar som vuxit kraftigt i värde i de börsnoterade fastighetsbolag de leder.
Läget för fastighetsbolagen har egentligen förbättrats mer eller mindre kontinuerligt de senaste 20 åren sedan fastighetskrisen i början på 1990-talet, med förbättrad konjunktur och framför allt fallande räntenivå.
Visst märktes finanskrisen 2008/2009 även av i form av fallande börskurser för fastighetsbolagen, men i efterhand kan man säga att krisen väl knappt märktes av i deras verksamheter tack vare den snabba återhämtningen pga statliga åtgärder för att säkra bankerna och att Sverige klarat sig bättre konjunkturellt än många andra länder i tex Europa tack vare Sveriges förhållandevis starka statsfinansiella situation.
Men här är utgångspunkten att läget nu kommer att försämras för fastighetsbolagen de kommande åren i form av stigande räntor men skral konjunktur.
Tex refererar fastighetsbolaget Castellum i sin resultatrapport för q4/2012 (daterad 22 jan 2013) till följande konjunkturutveckling för Sbr /verige enl bla Konjunkturinstitutets bedömning:
BNP:
2011: +3.8%
2012: +1,2% (prognos)
2013: +0,8% (prognos)
Arbetslöshet:
2011: 7,5%
2012: 7,7% (prognos)
2013: 8,3% (prognos)
Dvs förvisso tillväxt men på låg nivå historiskt sett, och tyvärr ökande arbetslöshet.
Generellt för fastighetsbolag brukar det ju heta att det finns tre faktorer som är viktigast; läget, läget och läget (på de fastigheter man äger).
I det perspektivet kan fastighetsbolaget Hufvudstaden anses vara mest intressant som aktieplacering, men en hög andel fastigheter i centralaste Stockholm och även delvis i Göteborg.
Lockande med Hufvudstaden-aktien är även att bolagets skuldsättning är låg i förhållande till värdet på fastighetsbeståndet, vilket är en fördel om fastighetsmarknaden blir svagare under kommande år. En låg skuldsättning innebär lägre risknivå än om skuldsättningen varit hög.
Det finns flera andra fastighetsbolag med fastigheter i mer perifera lägen, hög skuldsättning och stora utvecklingsprojekt med planer på att bygga nya fastigheter osv. Aktier i sådana fastighetsbolag kan ha den bästa utvecklingen så länge tiderna förblir goda, men när tiderna försämras är de riskfylldast och lär ha störst nedgångar i sina börskurser.
En annan kategorisering av fastigheter utöver läge är i typ av fastighet, och där anses väl bostadsfastigheter vara det mest stabila. Börsnoterade fastighetsbolag som tex Balder och Wallenstam äger väl en hel del bostadsfastigheter.
//Tillägg 28 mars 2013
Heba äger bara bostadsfastigheter.
//
Det som inte är bostadsfastigheter kan ju benämnas företagsfastigheter som i sin tur kan delas in i tex kontorslokaler, lagerlokaler, industrilokaler och butikslokaler.
De är väl generellt mer konjunkturkänsliga än bostadsfastigheter, plus att hyrorna för bostäder är reglerade medan det för företagsfastigheter råder fri hyressättning.
Och av företagslokalerna är väl ev lagerlokaler, industrilokaler och butikslokaler mer konjunkturkänsliga än kontorslokaler.
Men det beror väl även på fastighetens läge och skick.
Generellt kan man väl säga att värdet på en fastighet beror på förmågan att locka hyresgäster och kunna ta ut en viss hyra för fastigheten, vilket i sin tur beror på:
• fastighetens läge
• fastighetens skick
• typ av fastighet (bostadsfastighet eller företagsfastighet osv)
Hyperinflation?
Ett resonemang som enl en del talar för fastigheter är att inflationen väntas stiga rejält framöver pga den kraftigt ökade penningmängden i bla USA som led i åtgärdsprogrammen efter finanskrisen 2008/2009.
Ju mer pengar som finns i omlopp desto högre borde ju priset bli för tex ett äpple. Jämför den tyska hyperinflationen på 30-talet då folk gick omkring med skottkärror fulla med sedlar för att köpa en liter mjölk och en limpa bröd?
USA:s ökade penningmängd anses även vara ett sätt för USA att "inflatera bort" sin gigantiska statsskuld, dvs om en dollar är värd mindre imorgon än idag så gör det inte om man har en skuld på X dollar idag eftersom den i praktiken blir lättare att återbetala senare.
Det var väl så som USA blev av med sin stora statsskuld förra gången, men nu har den tyvärr vuxit till skyarna igen.
Här antas det inte bli någon hyperinflation eftersom världens centralbanker i så fall antas vidta åtstramande åtgärder så att inflationen hålls i schack. Problemet är om det blir stagflation dvs hög inflation och dålig konjunktur. Om det då genomförs åtstramande åtgärder kommer en dålig konjunktur bli ännu sämre osv.
En del menar att hyperinflation är oundvikligt med den enorma ökning av penningmängden i tex USA på senare år och att det kommer att leda till kraftiga uppgångar i värdena för "reala" (verkliga, fysiska) tillgångar såsom guld och fastigheter.
Här antas det vara en konspirationsteori. Visst har penningmängden ökat i hög grad i ekonomin som stimulans efter finanskrisen 2008/2009, men tydligen har en stor del av dessa pengar inte kommit ut i ekonomin i form av tex ökad bankutlåning utan bankerna har helt enkelt suttit med dessa outlånade pengar eftersom de inte vågar låna ut dem.
Så att så länge pengarna stannar hos bankerna outlånade så lär de inte leda till ökad inflation i praktiken.
Ingen vet väl säkert hur det är med denna sak, men här antas centralbankerna i världen (inte minst Federal Reserve med sin chef Ben Bernanke) ha koll på detta så att det inte blir hyperinflation i världen.
//Tillägg 27 mars 2013
Fastighetsbolaget Fastpartners vd Sven-Olof Johansson är oroad över utvecklingen enl sitt vd-ord i bolagets årsredovisning för 2012 (som publicerades 27 mars 2013):
"Ett globalt experiment pågår nu i bland annat USA, Kina och EU där man hämningslöst vänder sig till sedelpressarna för finansiering av välfärd och skuldberg.
Förr gällde det att skulder avbetalades genom hårt arbete eller avyttrande
av reella tillgångar. Att sedelpressarna skulle ersätta allt detta är svårt att förstå.
Det finns idag ingen kunskap om vart experimentet kan leda och inte heller vilka mekanismer, bra eller dåliga, som kommer att påverka våra ekonomier. Vad vi däremot vet är att mindre liknande experiment på ländernivå alltid har gått åt skogen."
http://feed.ne.cision.com/wpyfs/00/00/00/00/00/1E/75/EE/wkr0006.pdf
//
Fastighetsbolag på Stockholmsbörsen (ett urval)
Rådande börskurser (slutkurser fre 22 mars 2013):
Atrium-Ljungberg 89,55 kr
Balder 45,50 kr
Castellum 93 kr
Corem 22,50 kr
Diös 40,70 kr
Fabege 65,45 kr
Fastpartner 70 kr
Hufvudstaden 82,25 kr
Klövern 27,80 kr
Kungsleden 42,70 kr
Sagax 233 kr
Wallenstam 83,60 kr
Wihlborgs 105,25 kr
//Tillägg 28 mars 2013
Uppdaterad lista (med slutkurser från 28 mars 2013) där även fastighetsbolaget Heba finns med:
Atrium-Ljungberg 91 kr
Balder 45,90 kr
Castellum 92,80 kr
Corem 23 kr
Diös 40,40 kr
Fabege 66,60 kr
Fastpartner 70 kr
Heba 71,50 kr
Hufvudstaden 81,80 kr
Klövern 28,20 kr
Kungsleden 42 kr
Sagax 242 kr
Wallenstam 84,80 kr
Wihlborgs 107,25 kr
//
Börsvärden (respektive bolags värde på börsen vid nuvarande börskurser):
1) Hufvudstaden 18 miljarder kr
2) Castellum 16 miljarder kr
3) Wallenstam 14 miljarder kr
4) Atrium-Ljungberg 12 miljarder kr
5) Balder 10,9 miljarder kr
6) Fabege 10,8 miljarder kr
7) Wihlborgs 8 miljarder kr
8) Klövern 7 miljarder kr
9) Kungsleden 6 miljarder kr
10) Sagax 5 miljarder kr
11) Fastpartner 4 miljarder kr
12) Diös 3,0 miljarder kr
13) Corem 2,6 miljarder kr
Källa: Bloomberg.com
//Tillägg 28 mars 2013
Uppdaterad lista inkl Heba (börsvärden utifrån slutkurser per 28 mars 2013):
1) Hufvudstaden 18 miljarder kr
2) Castellum 16 miljarder kr
3) Wallenstam 15 miljarder kr
4) Atrium-Ljungberg 12 miljarder kr
5) Balder 11,019 miljarder kr
6) Fabege 11,015 miljarder kr
7) Wihlborgs 8 miljarder kr
8) Klövern 7 miljarder kr
9) Kungsleden 6 miljarder kr
10) Sagax 5 miljarder kr
11) Fastpartner 4 miljarder kr
12) Diös 3,02 miljarder kr
13) Heba 2,95 miljarder kr
14) Corem 2,6 miljarder kr
Källa: Bloomberg.com
//
Aktiekursernas utveckling de senaste 12 månaderna (tom fre 22 mars 2013):
1) Balder +43%
2) Fastpartner +34%
3) Wallenstam +31%
4) Diös +28,0%
5) Sagax +27,6%
6) Hufvudstaden +21%
7) Fabege +20%
8) Wihlborgs +19%
9) Atrium-Ljungberg +16,58%
10) Klövern +16,57%
11) Castellum +15%
12) Corem +6%
13) Kungsleden -3%
Källa: Bloomberg.com
//Tillägg 28 mars 2013
Uppdaterad lista inkl Heba:
1) Balder +41,2%
2) Fastpartner +41,0%
3) Sagax +35,4%
4) Wallenstam +34,5%
5) Diös +29%
6) Fabege +22%
7) Hufvudstaden +21%
8) Wihlborgs +19%
9) Klövern +18%
10) Castellum +16,1%
11) Atrium-Ljungberg +15,6%
12) Heba +13%
13) Corem +8%
14) Kungsleden -3%
Källa: Bloomberg.com
//
Bra kursutveckling för Balder med vd Erik Selin som huvudägare, Fastpartner med vd Sven-Olof Johansson som huvudägare och Sagax med bla vd David Mindus som huvudägare.
Kungsledens dåliga utveckling beror väl på skattetvister som riskerar tvinga bolaget att betala stora belopp i restskatt.
Marknadsvärde på fastighetsbeståndet i respektive fastighetsbolag (per slutet av 2012):
1) Castellum 36 miljarder kr
2) Fabege 32 miljarder kr
3) Wallenstam 28 miljarder kr
4) Atrium-Ljungberg 25 miljarder kr
5) Hufvudstaden 23,1 miljarder kr
6) Klövern 22,6 miljarder kr
7) Balder 22 miljarder kr
8) Wihlborgs 20 miljarder kr
9) Kungsleden 16 miljarder kr
10) Diös 12 miljarder kr
11) Sagax 9 miljarder kr
12) Fastpartner 8 miljarder kr
13) Corem 6 miljarder kr
14) Heba 4 miljarder kr
//Tillägg 28 mars 2013
Heba tillagd i listan.
//
Belåningsgrad (dvs räntebärande skulder delat med marknadsvärde på fastigheterna) per slutet av 2012:
1) Corem 76%
2) Klövern 66%
3) Diös 65%
4) Fastpartner 63%
5) Sagax 63%
6) Balder 61%
7) Wihlborgs 59%
8) Wallenstam 57%
9) Kungsleden 57%
10) Fabege 56%
11) Castellum 53%
12) Atrium-Ljungberg 46%
13) Heba 25%
14) Hufvudstaden 18%
//Tillägg 28 mars 2013
Heba tillagd i listan.
//
Generellt är tumregeln här alltså att ju högre belåningsgrad, desto högre risknivå i fastighetsbolaget.
Hög belåningsgrad leder (allt annat lika) till större nedgång i börskursen om fastigheternas värde skulle minska.
Samtidigt innebär en hög belåningsgrad även att börskursen stiger mer om fastigheternas värde stiger.
Hur pass riskfylld en viss belåningsgrad är beror även på vad det är för typ av fastigheter som ett fastighetsbolag äger. Tex är bostadsfastigheter mer stabila vilket gör att de klarar av en högre belåning. Som nämnt har tex Balder och Wallenstam en hel del bostadsfastigheter.
//Tillägg 28 mars 2013
Och Heba som bara äger bostadsfastigheter.
//
Fastighetsmagnaten Rutger Arnhult utmärker sig i listan ovan genom att båda de bolag han är huvudägare i (Klövern och Corem) har högst belåning av fastighetsbolagen på listan.
Dock kan listan ovan delvis vara missvisande om ett fastighetsbolag även har en del andra tillgångar än sitt fastighetsbestånd. Det har ej beaktats ovan.
Tex har Fabege fastighetsprojekt bokförda till nästan 3 miljarder kr. Inkluderar man det i tillgångsmassan sjunker Fabeges belåningsgrad från 56% till 52%.
Wallenstam äger vindkraftverk bokförda till nästan 2 miljarder kr. Tar man med det sjunker Wallenstams belåningsgrad från 57% till 54%.
Corem äger utöver sina fastigheter värda 5,8 miljarder kr även en ägarandel på 17% av Klövern. Den ägarandelen är värd ca 900 miljoner kr, och inkluderar man den tillgången i Corems tillgångsmassa sjunker belåningsgraden från 76% till 66% (dvs samma nivå som Klöverns belåningsgrad)
Det innebär förenklat att om tillgångarna sjunker i värde med 34% så är Corems och Klöverns egna kapital utraderat och bolagen konkursmässiga (om kapitaltillskott ej erhålls från aktieägarna).
För Corem blir effekten i själva verket större eftersom om Corems och Klöverns fastigheter minskar i värde med 34% så minskar Corems aktieinnehav i Klövern med mer än 34% pga Klöverns belånade fastighetsbestånd.
Det går att räkna ut att om Corems och Klöverns fastigheter minskar i värde med 27-28% så blir Corem värdelöst (dvs tillgångarna inkl Klövern-innehavet blir bara värda lika mycket som skulderna).
Klövern-aktieinnehavet (värt ca 900 miljoner kr) är alltså en ägarandel i Klövern som i sin tur har en belåningsgrad på 66% enl ovan. Corems Klövern-innehav kan på det sättet betraktas som att Corem har belånat sitt innehav i Klövern som i sin tur har belånat sitt fastighetsbestånd. Det blir alltså belåning av redan belånade tillgångar ("belåning på belåning").
Preferensaktier
Man kan dessutom justera listan över belåningsgraden ovan för de fastighetsbolag som har gett ut preferensaktier.
Även om det heter aktier och formellt sett hör till eget kapital så är uppfattningen i den här bloggen att preferensaktier är att jämställa med en räntebärande skuld.
Prefensaktierna har nämligen förtur till en viss fast aktieutdelning per år innan det kan bli aktuellt att tilldela aktieutdelning till de "vanliga" aktierna. Preferensaktiernas fasta aktieutdelning varje år kan alltså liknas vid en årsränta och preferensaktierna är därmed detsamma som räntebärande obligationer.
Betraktar man preferensaktier som obligationer (dvs räntebärande lån) ökar belåningsgraden alltså ytterligare för de fastighetsbolag som har gett ut preferensaktier.
Fastighetsbolag (ur listan ovan) som har gett ut preferensaktier:
Balder
Corem
Klövern
Sagax
Det skuldbelopp som preferensaktierna här anses utgöra antas här vara det rådande marknadsvärdet på utgivna preferensaktier, dvs respektive preferensak… [content has been truncated]