Balder kvar på tillväxtsspåret

Bolag	Balder
Rek.	Köp
Kurs vid analys	32.30
Aktuell Kurs	52.25
Förändring	+61.8%

Jämna strömmar av höga utdelningar brukar vara en av lockelserna med fastighetsaktier. Så är dock inte fallet i Balder eftersom bolaget inte lämnar någon utdelning annat än till ägarna av preferensaktier. Istället går överskotten till nya affärer och som aktieägare får man istället för utdelningar förhoppningsvis del av en stark kursutveckling till följd av växande substansvärden och resultat i bolaget.

Strategin fungerade bra fram till förra årets börsturbulens. Innan dess rusade aktien på några år mellan kriserna upp med 350 procent. Balder har återhämtat höstens kursfall men precis som börsen i stort har aktien haft lite svårt med lyftkraften sedan slutet av februari.

Något stopp i affärerna är det dock inte för Balder och vd Erik Selin. Bara under första kvartalet tillträdde bolaget nya fastigheter värda 2,2 miljarder kronor. Efter kvartalets utgång har bolaget dessutom hunnit köpa en kontorsfastighet på Östermalm i Stockholm och en mindre fastighet på Avenyn i Göteborg.

Av det första kvartalets fastighetsaffärer var köpet av drygt 500 ägarlägenheter i Köpenhamn den största. Lägenheterna ligger i toppläge och för 1,3 miljarder kronor räknar Erik Selin med att bostäderna kommer att bli en bra affär på sikt. Fastighetsmarknaden i Köpenhamn har aldrig återhämtat sig efter finanskrisen och prisnivån på de köpta bostäderna ligger långt under nivåerna i Göteborg och Stockholm.

I och med den affären kommer ganska precis hälften av Balders hyresintäkter från bostäder. Eftersom bostäder, speciellt i storstadsområden, är bland det minst riskfyllda du kan äga i fastighetsväg så är inte heller avkastningen särskilt stor på bostäder. Det brukar uppfattas som lite tråkigt på aktiemarknaden, men i Balder balanserar tryggheten i bostadsbeståndet upp bolagets aggressiva tillväxtambitioner.

De många affärerna har dock även lett till att Balder fått in ett antal intressebolag i räkenskaperna vilket inte är särskilt uppskattat på aktiemarknaden eftersom det krånglar till resultatberäkningarna. Särskilt ogillas rena sidospår till fastighetsaffären, som de 10 vindkraftverk som Balder äger eller förra årets köp av 37 procent av aktierna i finansbolaget Collector, som sysslar med kredit- och inkassohantering.

Det kan säkert bli en bra affär för Balders aktieägare men den typen av sidospår skapar en osäkerhet om vad som kan tänkas komma härnäst. Den osäkerheten bidrar till att Balder fortfarande handlas med en av de största rabatterna mot substans i sektorn.

Balders 442 fastigheter värderades den 31 mars till knappt 20 miljarder kronor, varav drygt 2 miljarder låg i intressebolag. Räknat på värdet i beståndet återfanns 32 procent i Göteborgstrakten, 30 procent i Stockholm och 23 procent i Öresundsområdet. Regionerna Öst och Norr svarade för 9 respektive 7 procent av värdet.

Bostäder utgör 47 procent av beståndet räknat på värde. Kontor utgör 30 procent och handel 16 procent. I den senare kategorin handel ingår även hotell, bland annat Berns i Stockholm som Balder köpte för ganska precis ett år sedan för uppskattningsvis cirka 450 Mkr.

Tomma hyreslägenheter är sällsynta och uthyrningsgraden i Balders bestånd uppgick vid kvartalets utgång till 94 procent. Det är logiskt nog främst på kontorssidan som vakanserna finns.

Balders fastigheter är belånade till knappt 63 procent av värdet vilket är en lägre belåningsgrad än vid samma period året innan. Före finanskrisen hade Balder tidvis en belåningsgrad på över 80 procent, men erfarenheten från den perioden har fått Erik Selin att ta ned risknivån i bolaget, något som så klart delvis skett med hjälp av stigande fastighetsvärden.

Balder håller även nere belåningsgraden när bolaget sedan förra året väljer att delfinansiera sig via emissioner av preferensaktier istället för via enbart banklån. Preferensaktierna ökar eget kapital istället för skulderna. Totalt har Balder emitterat 5 miljoner preferensaktier vilka inbringat drygt 1,5 miljarder kronor. Utdelningarna på preferensaktierna uppgår till 100 Mkr om året.

Med de fastigheter som Balder ägde vid utgången av det första kvartalet kommer bolaget, med nuvarande räntenivåer, att kunna generera ett förvaltningsresultat (som är resultat före skatt minus förändringar i fastigheter och derivat) på motsvarande 3,38 kronor per stamaktie. Aktien handlas därmed till knappt 9,6 gånger förvaltningsresultatet vilket är förhållandevis lågt.

Borträknat uppskjuten skatt (som bolaget i realitetet inte betalar) och underskott i derivatportföljen (som inte är kassaflödespåverkande) uppgick substansvärdet per aktie i Balder vid kvartalsslutet till 43,42 kronor. Rabatten mot substans är därmed drygt 25 procent vilket är högt jämfört med branschkollegorna.

Det finns gott om både positiva och negativa faktorer som kan tänkas påverka fastighetsbolagen i år. Bankerna väntas vara fortsatt återhållsamma i sin utlåning vilket tillsammans med en försämrad konjunktur riskerar att dämpa både både efterfrågan på fastigheter som på kontorsytor. Räntorna väntas dock förbli låga vilket både är bra för fastighetsbolagens kostnader men även för avkastningskraven på fastigheterna och därmed också värdet på dem.

Under inledningen av året har fastighetskonsulterna noterat en fortsatt bra efterfrågan på svenska fastigheter och det är en bild som Erik Selin skriver under på i Balders kvartalsrapport. Han säger sig inte ha märkt någon avmattning på hyresmarknaden och bolagets balansräkning gör det möjligt att fortsätta investera när rätt objekt dyker upp.

Den fortsatt höga tillväxtambitionen i kombination med en förhållandevis låg värdering är också skälet till att vi rekommenderar Köp av Balder.

• logga in eller registrera dig för att kunna kommentera