Nasdaq 0.41%
Stockholm
0.45%
0.45%
| Bolag | Klövern |
| Rek. | Köp |
| Kurs vid analys | 24.80 |
| Aktuell Kurs | 30.2 |
| Förändring | +21.8% |
Maktkampen i fastighetsbolaget Klövern mellan Rutger Arnhult och Erik Paulsson kulminerade i slutet av förra året. Arnhult hade sedan slutet av 2008 byggt upp en allt större ägarposition i Klövern och var med sina drygt 26 procent av rösterna klart större än Paulsson som via Brinova kontrollerade drygt 5 procent av rösterna.
Tidigare vd:n Gustaf Hermelin, som mer eller mindre byggt upp Klövern, hade redan i augusti meddelat att han tänkte lämna sin post. I samband med att Klövern sedan i början av december lade bud på Dagon tog Rutger Arnhult själv över vd-posten. Några månader senare petades både Gustaf Hermelin och Erik Paulsson ur Klöverns styrelse.
Rutger Arnhults affärslusta fick vila några några månader i början av året då affären med Dagon färdigställdes. Sedan några månader tillbaka är dock affärerna igång igen. Klövern har på kort tid köpt 10 fastigheter för sammanlagt knappt 1,3 miljarder kronor.
Rutger Arnhult fortsätter även att retas med Erik Paulsson. För en månad sedan bytte Klövern till sig 5,4 procent av aktierna i Diös, även det ett av bolagen i Paulsson-sfären där Brinova kontrollerar knappt 12 procent av aktierna.
Klövern har kvar sin gamla målsättning om att öka fastighetsbeståndet med runt 1 miljard kronor om året och att på sikt komma upp i ett bestånd värt 25 miljarder kronor. Köpet av Dagon innebar ett stort kliv mot det målet då Dagons fastigheter värderades till drygt 5,6 miljarder kronor. Efter de senaste affärerna är beståndet uppe i närmare 22 miljarder kronor.
Som många andra fastighetsbolag har Klövern på sistone använt sig av obligationer och preferensaktier som ett komplement till bankfinansiering som blivit mer restriktiv till följd av höjda krav på bankernas likviditet och det allmänt oroliga läget på finansmarknaderna. Under första halvåret i år har Klövern emitterat obligationer för totalt 1 miljard kronor.
Klöverns fastighetsbestånd består av kommersiella lokaler i södra och mellersta Sverige. Både Klövern och Dagon hade en tyngdpunkt i Stockholmsområdet och efter samgåendet återfinns runt 35 procent av Klöverns fastigheter i Stockholm. Fortfarande är Kista den enskilt viktigaste marknaden med runt en fjärdedel av värdet i totalbeståndet.
Dagon tillförde även ett miljardbestånd av fastigheter i Öresundsområdet som idag svarar för drygt 5 procent av totalen. I övrigt är Klöverns fastigheter utspridda över ett stort antal städer i södra och mellersta Sverige.
I jämförbart bestånd har Klövern under det första halvåret fått ned förvaltningskostnaderna med 5 procent samtidigt som intäktena ökat med 3 procent. Den milda vintern och lägre elpriser bidrog till kostnadssänkningen samtidigt som inflationsjustering av hyror och en positiv nettoinflyttning bidrog till de ökade intäkterna.
Överskottsgraden, som är ett mått på lönsamheten i förvaltningen, ökade till 64 procent från 61 procent för ett år sedan.
Varken Klövern eller Dagon hade någon särskilt hög uthyrningsgrad i sina fastighetsbestånd. Det första halvårets nettoinflyttning på 19 Mkr till trots så låg uthyrningsgraden på 88 procent vid halvårsskiftet. Dagon hade vid budtillfället cirka en femtedel förädlingsfastigheter (fastigheter där pågående projekt påverkar hyresintäkterna negativt) i sitt bestånd.
Klövern förvärvade å sin sida för några år sedan ett bestånd fastigheter med låg uthyrningsgrad i syfte att förädla dessa och lyfta intäkterna. Den fortsatt relativt låga uthyrningsgraden innebär en möjlighet att öka intäkterna i framtiden till en relativt låg investering.
Klövern har även en väl tilltagen portfölj med byggrätter. Räknat i kvadratmeter motsvarar bedömda och detaljplanelagda byggrätter drygt 50 procent av dagens fastighetsbestånd.
Finansiellt är belåningsgraden i Klövern 67 procent (fastigheterna är belånade till 60 procent) och räntetäckningsgraden 1,9 gånger. Målsättningen är att den ska överstiga 1,5 gånger och att soliditeten ska vara mellan 25 och 35 procent. Den är för närvarande 25 procent.
Exkluderat eventuella nya köp så bör Klöverns hyresintäkter i år kunna landa kring 1 940 Mkr. Om vi antar en överskottsgrad något lägre än vid halvårsskiftet och ungefärligen oförändrade räntekostnader så landar årets förvaltningsresultat i trakterna av 550 Mkr. Justerat för preferensaktieägarnas andel ger vår prognos ett p/e-tal för innevarande år på 9,7.
Justerar vi även det egna kapitalet för preferensaktieägarnas andel samt för skatteskuld och underskott i derivatportföljen, som båda är poster som i realiteten inte kommer att belasta resultaten, handlas Klöverns stamaktier till cirka 75 procent av deras substansvärde.
Om Klövern följer sin policy om att dela ut hälften av förvaltningsresultatet blir direktavkastningen på årets resultat 5,4 procent.
Den nya ledningen i Klövern har genom åren visat sig vara mycket entreprenörsdriven och aktiv vilket borgar för fortsatta affärer för bolaget. Efter affären med Dagon är dock fastighetsbeståndet i Klövern geografiskt lite spretigt och i en eventuell process att rensa i beståndet kan resultaten komma att hållas tillbaka en tid.
Utsikterna för den svenska fastighetsmarknaden är lite blandad med mer återhållsam utlåning och ett oroligt konjunkturläge i vår omvärld. Mot det står dock låga räntor och en än så länge hyggligt stark svensk ekonomi.
Värderingen av Klövern är inte överdrivet hög och den ambitiösa ledningen i bolaget ger en stor sannolikhet för fortsatta förvärv och eventuellt även nya strukturaffärer. Rekommendationen blir Köp.
