Bättre fastighetsmarknad är redan intecknad i Hufvudstaden

Bolag	Hufvudstaden
Rek.	Avvakta
Kurs vid analys	74.80
Aktuell Kurs	72.3
Förändring	-3.3%

Fastighetsbolagen har varit börsens stora vinnare sedan i somras. Även om Hufvudstaden är ett av de mest konservativa fastighetsbolagen, med få transaktioner och en låg finansiell risk, så har aktien åkt med upp. Kursstegringen sedan slutet av maj uppgår till cirka 45 procent.

Onsdagens kvartalsrapport visar att aktiekursen på 75 kronor innebär en premie på 15,4 procent mot substansvärdet som vid utgången av det tredje kvartalet uppgick till 65 kronor per aktie. Det innebär en ökning av substansvärdet med 3 kronor per aktie jämfört med läget vid halvårsskiftet.

Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas vid utgången av det tredje kvartalet till 19,1 miljarder kronor vilket innebär en ökning med 1 miljard kronor sedan årets början. Två fastigheter har tillkommit i Göteborg för totalt 175 Mkr och värderingar av beståndet har visat på orealiserade värdeökningar på totalt 552 Mkr sedan årsskiftet.

Stigande hyror och lägre avkastningskrav ligger bakom värdeökningen. Avkastningskravet, grovt förenklat fastighetspriserna i förhållande till hyres- och räntenivåerna, har i Hufvudstadens beräkningar sjunkit från 5,3 procent vid årsskiftet till 5,1 procent idag. Det är ett tecken på att fastighetspriserna har stigit.

Hufvudstaden har knappt 90 procent av sina hyresintäkter från fastigheter i absoluta topplägen i Stockholms innerstad medan övriga intäkter kommer från Göteborg, även dessa i bästa läge vilket i fastighetsbranschen kallas för CBD, central business district. Fastigheterna består till 50 procent av kontor, 29 procent butiker och restauranger och resten lager och garage.

I Stockholms innerstad har affärer nyligen gjorts till avkastningskrav under 5 men fastigheterna i Göteborg höjer snittet en aning i Hufvudstaden.

Hyresnivåerna är på uppåtgående och i samband med nyuthyrning och omförhandlingar har nivåer på mellan 3 800 och upp till 4 800 kronor per kvadratmeter och år noterats för kontorslokaler i bästa läge i Stockholm. Motsvarande nivåer för butikslokaler är 12 000 till 18 000 kronor.

Hyreskontrakt skrivs normalt sett på mellan tre till fem år vilket innebär att de kontrakt som omförhandlas i år till stor del skrevs under 2007 då goda tider rådde. Hufvudstaden rapporterar dock om i princip oförändrade nivåer på de totalt 51 000 kvadratmeter, motsvarande cirka 14,5 procent av det totala beståndet, som omförhandlats hittills i år. De omförhandlade kontrakten motsvarar ett hyresvärde på 195 Mkr.

Nästa år väntar omförhandlingar av kontrakt som till stor del tecknades under toppåret 2008 vilket kan bli tuffare att matcha. Enligt Hufvudstadens årsredovisning är det kontrakt till ett sammanlagt hyresvärde på cirka 300 Mkr, motsvarande en femtedel av totalen, som förfaller under nästa år.

Vakanserna håller sig stabila och har minskat med 0,1 procentenheter sedan årsskiftet. Vid utgången av det tredje kvartalet var hyresvakansgraden 6,1 procent.

Hufvudstadens finansiella situation är fortsatt snudd på löjligt stark. Belåningsgraden på fastigheterna uppgår netto till 17,3 procent och soliditeten till 54,7 procent. Det kan jämföras med exempelvis Fabege som har en belåningsgrad på 60 procent och en soliditet på 37 procent. Signalerna om att de låga räntenivåerna kan komma att råda ännu en tid gynnar i nuvarande marknad de bolag som jobbar med en större hävstång än Hufvudstaden. Fabeges avkastning på det egna kapitalet uppgår i år till 14 procent mot Hufvudstadens 9,2.

Lägre skuldsättning innebär dock förstås över tid en lägre risk i aktien vilket säkert tilltalar de långsiktiga investerare som Hufvudstadens aktie bäst lämpar sig för.

Utsikterna för nästa år är fortsatt ljusa för fastighetsbranschen. Fastighetsrådgivaren Newsec räknar med att avkastningskraven för de bästa lägena i Stockholm kommer att fortsätta ned mot 4,85  medan de i Göteborg sjunker från dagens 5,75 till 5,55. Även hyresnivåerna väntas fortsätta upp och transaktionerna öka.

Hufvudstaden är dock inte särskilt aktiva på transaktionssidan, den starka finansiella situationen till trots. Anledningen är bolagets inriktning mot fastigheter i enbart bästa lägen i Stockholm och Göteborg vilket begränsar affärsmöjligheterna.

Utdelningen väntas enligt databasen Factsets sammanställning av analytikerprognoser för 2010 landa på 2,20 kronor per aktie vilket ger en direktavkastning på knappt 3 procent. Ökningen till 2011 väntas bli 10 öre per aktie.

Hufvudstadens aktie handlas som sagt med en premie gentemot substansvärdet på cirka 15 procent. Den som vill försvara premien skulle kunna hävda att Hufvudstaden sannolikt är något försiktiga i sin värdering av fastigheterna. Mycket av de fortsatta framtida resultatförbättringarna är dock redan inprisat i aktien i dagsläget.

Efter rusningen under sensommaren har Hufvudstadens aktie trampat vatten kring 75 kronor den senaste månaden. Vi tror att aktien kommer att vara fortsatt trögrörlig de närmaste kvartalen.

Rekommendationen är Neutral.

• logga in eller registrera dig för att kunna kommentera