Nasdaq-0.07%
Stockholm
-0.19%
-0.19%
| Bolag | Hufvudstaden |
| Rek. | Avvakta |
| Kurs vid analys | 58.40 |
| Aktuell Kurs | 72.3 |
| Förändring | +23.8% |
Fastighetsbolaget Hufvudstaden , med finansmannen Fredrik Lundberg som huvudägare, har som affärsidé att enbart äga fastigheter i bästa läge i Stockholm och Göteborg. Bolaget äger 24 kommersiella fastigheter i Stockholm och 8 stycken i Göteborg. I Stockholm ligger flera av fastigheterna kring Norrmalmstorg och Biblioteksgatan och i Göteborg ägs bland annat NK och Femmanhuset.
I det första kvartalet i år rapporterade Hufvudstaden en minskning av bruttoresultatet med 2 procent till 224,6 Mkr till följd av högre hyresförluster och den kalla vintern som ökade energi- och snöröjningskostnaderna. Nettohyrorna i fastighetsförvaltningen minskade med drygt 4 Mkr till 321,4 Mkr.
Efter skatt förbättrades dock resultatet kraftigt jämfört med i fjol. Förra året påverkade nedskrivningar i fastighetsbeståndet resultatet som slutade på -308 Mkr. I år bedömdes inte någon värdeförändring ha skett vilket lyfte resultatet till 126 Mkr.
Totalt värderades Hufvudstadens fastighetsbestånd till 18,3 miljarder kronor. Det är en ökning med ett par hundra miljoner sedan årsskiftet vilket beror på förvärv av två fastigheter i Göteborg.
Att fastighetsvärdena inte längre bedöms falla är förstås en effekt av de ljusare utsikterna för konjunkturen. Hufvudstadens vd Ivo Stopner konstaterar i årsredovisningen för förra året att det mot slutet av 2009 blev allt tydligare att den värsta nedgången passerat. Fastighetsmarknaden är dock sencyklisk och det tar tid innan bolagen märker av ökad efterfrågan och stigande hyror igen.
Det tar även tid innan effekterna av hyresgästernas eventuellt sämre ekonomi slår igenom på vakanserna. Hyreskontrakten löper ofta med uppsägningstider på runt nio månader.
I Hufvudstadens första kvartal hade hyresvakansgraden ökat med en procentenhet till 7,2 procent jämfört med läget vid årsskiftet. Ett av bolagets huvudfokus för 2010 är just att hålla nere vakanserna.
Hufvudstaden har som målsättning att soliditeten inte ska falla under 40 procent. Det målet håller bolaget god marginal till sedan många år tillbaka. I det första kvartalet uppgick soliditeten till 52 procent.
Hufvudstaden har över huvudtaget en tydlig lågriskprofil jämfört med exempelvis Fabege och Castellum som är de två övriga fastighetsbolagen på Stockholmsbörsens storbolagslista. Hufvudstaden har en belåningsgrad på fastigheterna på knappt 20 procent vilket kan jämföras med Fabeges 62 procent och Castellums 51 procent.
Även sett till räntebindningstiden håller Hufvudstaden en lägre risk. Bolaget har i snitt räntorna bundna i 38 månader medan Fabege har ett snitt på 25 månader och Castellum 35 procent.
Marknaden för fastighetsaffärer börjar vakna till liv igen. Enligt en sammanställning från rådgivningsföretaget Jones Lang Lasalle ökade transaktionsvolymen i Sverige med 170 procent till 18,5 miljarder kronor under det första kvartalet i år. Med Hufvudstadens inriktning på topplägen i Stockholm och Göteborg blir dock antalet förvärvsobjekt lågt och bolagets uthyrningsbara yta har de senaste åren legat ganska konstant en bit över 350 000 kvadratmeter.
Bolaget köpte dock som sagt i slutet av mars två fastigheter i Göteborg. Hufvudstaden flaggar för att ytterligare enstaka förvärv inte kan uteslutas. Det finns gott om utrymme för förvärv i balansräkningen men antalet tillgängliga objekt är förmodligen ganska få.
Vid utgången av det första kvartalet uppgick Hufvudstadens substansvärde enligt bolagets egna beräkningar till 61 kronor per aktie. Med dagens kurs kring 58 kronor innebär det att aktien handlas med en rabatt på cirka 5 procent.
Hufvudstaden räknar med stabila direktavkastningskrav och hyresnivåer under 2010. Marknaden väntas ändå vara lite tuffare i år än förra året med stigande räntor, ökade vakanser och en viss press på hyrorna till följd av förra årets låga inflation.
Med fortsatt förbättrad lönsamhet bör Hufvudstaden ändå klara av att öka nettoresultatet från fastighetsförvaltningen något vilket borgar för att bolaget kan fortsätta trenden från de senaste åren med svagt ökad utdelning år för år.
En utdelning på 2,20 för 2010 skulle innebära en direktavkastning på 3,8 procent på nuvarande kursnivåer.
Hufvudstaden är främst en aktie för långsiktiga placerare. Bolaget har en lågriskprofil och en väldigt stabil balansräkning. Inriktningen mot enbart topplägen i Stockholm och Göteborg innebär dock att tillväxten blir låg.
Rekommendationen blir Neutral.
