Balders preferensaktie
2015-06-21 18:40, Edited at: 2015-06-22 00:57Please note: Community posts are written by its members and not by Redeye’s research department. As a reader you’re always encouraged to critically analyze the content.
Hur pass säkert är det att investera pengar i fastighetsbolaget Balders "preferensaktie"?
//Edit: Har en bekant som har uppdrag att hitta lämpliga investeringsalternativ (med ganska låg risk) åt en investerare med 1 miljard kr på fickan.
Jag föreslog tex att fråga fastighetsbolaget Balders vd Erik Selin om han kan sälja ut nya Balder-prefaktier för 1 miljard kr till investeraren.
Den bekanta ville då att jag skulle skicka info som underlag för att bedöma Balder-prefaktien.
Bla nedanstående.
//
Enl Balders hemsida:
Preferensaktien
Balder har sedan den 20 juni 2011 en preferensaktie som delar ut 5 kr per kvartal.
Preferensaktiens utbetalningar av utdelning m m finns under rubriken "utdelning".
http://www.balder.se/frontsida/balder/investor-relations/aktien.aspx
Balders q1/2015-resultatrapport (från 6 maj 2015): http://www.balder.se/media/49741/del_rsrapport_januari_-_mars_2015.pdf
...Enl rapporten finns det i dagsläget 10 miljoner st utestående Balder-preferensaktier.
...Balder-preffen slutade tors 18 jun 2015 i 324,80 kr.
Med en prefaktieutdelning på 20 kr per år får man alltså en "årsränta" på drygt 6% (20 kr delat med 324,80 kr).
Egentligen mer i "effektiv årsränta" eftersom man får utdelningen utbetalad som 5 kr per kvartal.
Vd/huvudägare Erik Selin skulle alltså kunna emittera ytterligare ca 3 miljoner st prefaktier för 324,80 kr per st => ca 1 miljard kr.
...Enl q1/2015-resultatrapporten äger Balder fastigheter värda 38 miljarder kr.
...Och bolaget har räntebärande lån på 23 miljarder kr.
Fastigheterna genererar hyresintäkter på knappt 3 miljarder kr per år.
Efter avdrag för direkta fastighetskostnaderna blir det kvar ett driftsöverskott på ca 2 miljarder kr per år.
Efter fasta kostnader, intressebolag och räntekostnader blir det kvar 1,6 miljarder kr per år.
Och efter 22% skatt blir det kvar ca 1,3 miljarder kr per år.
Av det ska alltså Balder i dagsläget betala 200 miljoner kr per år i prefaktieutdelningar (10 miljoner st prefaktier gånger prefaktieutdelning 20 kr per år.)
Dvs säkerhetsmarginalen är ganska stor.
Å andra sidan har bolaget i dagsläget räntekostnader på knappt 600 miljoner kr per år.
Det innebär en snittränta på 2-3% per år.
En risk är att en stor del av lånen har kort löptid på lånen.
Över 60% av lånen har en löptid på under 1 år.
Dvs om räntan börjar stiga kraftigt får det snabbt genomslag i form av högre räntekostnad för Balder.
Man kan tex räkna ut att om räntan skulle stiga till 9-10% per år skulle Balder endast visa nollresultat (allt annat lika).
Och vid ännu högre räntenivå skulle Balder alltså börja gå med förlust.
Å andra sidan skulle en så hög räntenivå innebära hög inflation, vilket på sikt ger möjlighet till höjda hyror.
Även om Balder skulle ge ut 3 miljoner st ytterligare prefaktier skulle bolaget då ha 13 miljoner st utgivna prefaktier med en årlig prefaktieutdelning på 260 miljoner kr som ska utbetalas till prefaktierna.
Dvs även det är ganska stor säkerhetsmarginal i förhållande till Balders nuvarande årliga nettoresultat (resultat efter skatt) på 1,3 miljarder kr.
Risk för att hyresgäster lämnar Balders fastigheter eller kräver lägre hyra?
Balders årliga hyrestintäkter på knappt 3 miljarder kr per år är hela 95% av de hyresintäkter Balder skulle haft om fastigheterna var fullt uthyrda.
Det är alltså bara en ekonomisk vakansgrad på 5%.
Hyrestintäkterna är i årstakt fördelade enl följande på fastighetstyp:
bostäder 39%
kontor 29%
handel 13%
övrigt 19%
Summa 100% (Balders totala hyresintäkter 2,89 miljarder kr per år om fastigheterna vore fullt uthyrda).
Dvs en stor andel bostadsfastigheter vilket är positivt eftersom de är säkrare (mindre konjunkturkänsliga) än företagsfastigheter som kontor och butiker.
...Å andra sidan mindre potential om det blir kraftig högkonjunktur och hyrorna på företagsfastigheter skjuter i höjden.
...Men i lågkonjunktur kan företagsfastigheterna leda till sänkta hyror och ökade vakansgrader.
Geografiskt är Balder-fastigheternas hyresintäkter fördelade enl följande:
Göteborg, västra Sverige 34%
Stockholm 32%
Öresund 15%
Öst 13%
Norr 6%
Summa 100% (Balders totala hyresintäkter 2,89 miljarder kr per år om fastigheterna vore fullt uthyrda)
Balders fastighetsbestånd utgörs av ca 500 fastigheter med en uthyrningsbar yta på drygt 2 miljoner kvadratmeter.
(Det motsvarar en yta på ca 1 500 meter gånger 1 500 meter.)
Dvs köper man Balder-preferensaktier för nuvarande kursnivå 324,80 kr är det ganska säkert att man kommer att få ut årsräntan (den årliga prefaktieutdelningen) på 20 kr per år motsvarande en årsränta på drygt 6% per år.
Dock risk tex för att generellt stigande räntenivå kommer att sänka kursen på Balder-preffen.
Balder-preffens kurskänslighet för ränteförändringar kan analyseras genom att titta på hur kursen rört sig historiskt i jämförelse med förändringar i den generella räntenivån.
Årsränta på svenska statsobligationer (med en löptid på 10 år), nivå per slutet av respektive period:
2012: 1,72%
2013: 2,50% (+0,78 procentenheter)
2014: 0,90% (-1,60 procentenheter)
18 jun 2015: 0,96% (+0,06 procentenheter)
Börskurs för Balders preferensaktie (nivå per slutet av respektive period):
2012: 302,50 kr
2013: 334 kr (+10%)
2014: 350 kr (+5%)
18 jun 2015: 324,80 kr (-7%)
Dvs:
...Lustigt att aktien steg 2013 trots att räntenivån steg.
...2014 var det mera logiskt att aktien steg när räntan sjönk.
...Hittills 2015 räntan ca oförändrad men aktien ned.
//Edit: Alternativt jämförelse med räntan på statsobligationer med löptid på 3 mån (räntenivå i årstakt):
2012: 0,87%
2013: 0,68% (-0,19 procentenheter)
2014: 0,05% (-0,63 procentenheter)
18 jun 2015: -0,38% (-0,43 procentenheter)
//
Ev risk för att Balders preferensaktier kommer att bli återköpta (inlösta) av bolaget, och frågan är då till vilken kurs det sker.
Att Balder har rätt att återköpa prefaktierna framgår tex av bolagets årsredovisning för 2014 (daterad 8 apr 2015):
Koncernen har gjort bedömningen att de utestående preferensaktierna
utgör eget kapital-instrument.
Bedömningen är baserad på att såväl utdelning som inlösen av preferensaktier förutsätter ett beslut av bolagsstämman där stamaktieägarna har majoritet.
Därmed är det diskretionärt från företagets sida huruvida utbetalning eller inlösen
av dessa preferensaktier sker och det således inte föreligger någon kontraktuell
skyldighet att betala ut pengar, vilket medför att instrumentet ska klassificeras som eget kapital.
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret
2014 för stamaktier (—) och för preferensaktier utdelas 20,00 kr per aktie (20,00).
Alla emitterade aktier är betalda.
http://www.balder.se/media/48934/balder__r_2014.pdf
Vd Erik Selin själv har (enl q1/2015-resultatrapporten från maj 2015) en ägarandel på 38% av Balder.
Men tack vare hans innehav av röststarka A-aktier i Balder var hans röstandel 51% i bolaget.
Så länge detta består kommer han alltså själv alltid ha makten över Balder och besluta om vad Balder ska göra och hur etc, inkl att på bolagsstämman utse Balders styrelseledamöter som i sin tur utser vd osv.
Senast Balder sålde ut nya prefaktier var hösten 2013 då bolaget sålde ut 3,5 miljoner st prefaktier för 329 kr per st.
Det gav Balder ett kapitaltillskott på drygt 1 miljard kr.
http://www.balder.se/media/38171/pressmeddelande_2013-10-08.pdf
Prospekt om den prefaktie-utförsäljningen: http://www.balder.se/media/38029/balder_prospekt_20130920.pdf
Enl prospektet står det följande om bolagets ev återköp (inlösen) av prefaktierna och till vilken prefaktiekurs det i så fall sker:
_Inlösen
Kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till_
...350 kr
...plus eventuellt Innestående Belopp (såsom definierat i Balders bolagsordning) per preferensaktie.
//Edit: Dvs om prefaktiekursen står i 324,80 kr och prefaktien endast får inlösas (återköpas av Balder) för minst 350 kr så utgör ju inte en ev inlösen någon direkt risk med Balder-prefaktien.
//
Även enl Balders prefaktie-prospekt från 2013:
_Villkoren för preferensaktierna regleras av Balders bolagsordning.
För att ändra de villkor som avser preferensaktierna krävs_
...bolagsstämmobeslut som biträds av aktieägare med minst två tredjedelar av såväl de avgivna rösterna som de aktier som är företrädda vid bolagsstämman
...samt att ägare till hälften av preferensaktierna och nio tiondelar av de vid bolagsstämman företrädda preferensaktierna samtycker till ändringen.
Och om "utebliven utdelning":
I det fall bolagsstämma i Balder beslutar att inte lämna utdelning eller lämna utdelning som understiger 5 kronor per preferensaktie under ett kvartal
skall del som understiger 5 kronor läggas till Innestående Belopp (såsom definierat i Balders bolagsordning), vilket skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om 14 procent till dess att full utdelning lämnats.
Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit full utdelning inklusive Innestående Belopp.
Om "likvidation":
Vid Bolagets likvidation har preferensaktieägarna prioritet framför stamaktier till ett värde om 300 kronor plus eventuellt innestående Belopp (såsom definierat i Balders bolagsordning) per preferensaktie.
http://www.balder.se/media/38029/balder_prospekt_20130920.pdf
Dvs om beslut fattas om att Balder (i tex en krissituation) ska läggas ned, dvs fastigheterna säljas och skulderna återbetalas etc, har Balder-prefaktieägarna rätt att få förtur (före stamaktieägarna) till minst 300 kr per prefaktie.
Sammantagen reflektion
...I dagsläget får man en "riskfri" ränta på 0,96% per år om man köper svenska statsobligationer med en löptid på 10 år.
...Köper man istället Balders preferensaktie får man en ränta på 6,16% per år (20 kr i årlig prefaktieutdelning delat med prefaktiekursen 324,80 kr).
Trots den stora skillnaden (dvs att man får så mycket högre med Balder-preffen än statsobligationerna), verkar Balder-preffen vara ett ganska säkert investeringsalternativ.
Samtidigt dock för att det framöver kan bli nya finanskriser och fastighetskriser då alla vill sälja aktier, fastigheter och prefaktier då kursnivån kan hamna mycket lägre och Balder ev kan gå i konkurs.
Tex ev framtida Greklands-kris eller om tex Ryssland börjar bråka militärt med Nato.
Sedan finanskrisen 2008/2009 har det nu i ganska många år varit ett bra börsklimat varvid aktier och fastigheter successivt skjutit i höjden till allt högre nivåer.
Dvs risk för att det nu är en uppblåst bubbla som ev kan spricka de kommande åren?
Då tex risk för att Balder-preffens aktiekurs kan falla till klart lägre nivå än idag.
Men som det ser ut just nu ser i alla fall ännu så länge läget hyggligt stabilt ut för Balder och Balder-preffen (även om det är ganska mörka Greklands-moln på himlen och om Greklands skuldbetalningar uteblir nu i slutet av jun 2015 osv).
Inflationen
Köper man en "räntebärande obligation" som Balders preferensaktie (för 324,80 kr vilket ger en fast årsränta på drygt 6%) vill man ju att inflationen ska vara så låg som möjligt eftersom årsräntan annars "äts upp" av inflationen.
...Ju högre inflationstakt, desto mindre värd blir en fast årsränta på 6%.
Om inflationstakten (penningvärdeförsämringen) tex blir 6% per år blir det ju bara så att man bibehåller sin investerings värde genom att ha Balder-preffen för en årsränta på 6%.
Blir inflationstakten större än 6% per år blir det tom så att investeringen i Balder-prefaktien minskar i värde.
...Ju lägre inflationstakt (och helst deflation, dvs negativ inflation), desto mer värd blir det att få en fast årsränta på 6%.
Inflationen i årstakt har i Sverige uppgått till följande nivåer på sistone:
dec 2014: -0,3%
jan 2015: -0,2%
feb 2015: 0,1%
mars 2015: 0,2%
apr 2015: -0,2%
maj 2015: 0,1%
Källa: Statistiska Centralbyrån (SCB).
Dvs det är i dagsläget endast en nästan obefintlig inflation, vilket gör det desto mer värt att få en årsränta på 6% via tex Balder-preffen.
Dock beror en stor del av den låga inflationen på att den generella räntenivån fallit.
Om man antar att räntan skulle ha legat oförändrad, hade inflationen blivit följande:
dec 2014: 0,5%
jan: 0,6%
feb: 0,9%
mars: 0,9%
apr 0,7%
maj 1,0%
Källa: Statistiska Centralbyrån (SCB).
Dvs denna rensade inflationstakt ligger högre än den för räntan orensade.
Men även vid en underliggande (rensad) inflation på 1% per år får man alltså kvar en "realränta" på 5% per år om man köper Balder-preffen och den ger en total årsränta på 6%.
Förmodligen kan man inte räkna med att inflationen ovan kommer att ligga kvar på nuvarande låga nivå framöver.
Långsiktigt ligger väl en normal inflationstakt på 2-3% per år.
Då får man i alla fall en realränta (dvs ränta efter avdrag för inflationen) på 3-4% per år.
Dock ev risk för att inflationen tillfälligt kan skjuta i höjden när prisökningarna kommer igång?
Länder med högst i årlig inflation i världen för närvarande (enl senaste statistiken):
Venezuela 68,50%
Iran 16,18%
Ryssland 15,80%
Argentina 15,30%
Egypten 13,10%
Nigeria 9,00%
Brasilien 8,47%
Turkiet 8,09%
Indonesien 7,15%
Indien 5,01%
http://www.tradingeconomics.com/
Dvs vid dessa inflationsnivåer är det inte mycket värt att få Balder-preffens årsränta på 6%.
Exkl u-länder (tillväxtländer) blir listan följande om man bara tittar på mera etablerade i-länder:
Hong Kong 2,80%
Norge 2,10%
Australien 1,30%
Holland 1,10%
Österrike 1,00%
Portugal 1,00%
Kanada 0,90%
Tyskland 0,70%
Japan 0,60%
Danmark 0,60%
http://www.tradingeconomics.com/
Balders skuldsättning
Ett orosmoln kan tyckas vara att fastighetsbolag som Balder har hög skuldsättning.
Som nämnt ovan (enl Balders q1/2015-resultatrapport):
...Balders fastigheter värderade till 38 miljarder kr
...och Balder har räntebärande lån på 23 miljarder kr.
Efter avdrag för Balders 1 miljard kr i kassan blir det en nettoskuld (räntebärande lån minus kassa) på 22 miljarder kr.
Dvs nettoskulden uppgår till 58-59% av fastigheternas värde.
(Detta är förenklat och tex bortser ifrån att Balder dessutom har ägarandelar i olika intressebolag. Balders ägarandelar i intressebolagens egna kapital uppgick till drygt 1 miljard kr per slutet av q1/2015.)
Om alltså fastigheterna skulle falla i värde med över 40% skulle Balder bli konkursmässigt eftersom nettoskulden då skulle bli större än fastigheternas värde.
Sådana ras i fastighetsvärden har förekommit historiskt, tex i samband med den svenska fastighets- och finanskrisen i början av 1990-talet.
Ur Balder-stamaktieägarnas perspektiv blir det dessutom ännu högre skuldsättning än knappt 60% eftersom preferensaktierna är att betrakta som ytterligare räntebärande lån (ur stamaktieägarnas perspektiv).
I dagsläget alltså 10 miljoner st utestående prefaktier med en prefaktiekurs på 324,80 kr per st.
Det innebär att Balders utestående prefaktiestock i dagsläget är värd drygt 3 miljarder kr.
Det är vad det (förenklat) skulle kosta för Balder att återköpa prefaktiestocken.
Lägger man dessa 3 miljarder kr till den ovannämnda nettoskulden på 22 miljarder kr => en total nettoskuld på 25-26 miljarder kr (ur stamaktieägarnas perspektiv).
Och det utgör i sin tur 67% av Balder-fastigheternas marknadsvärde på 38 miljarder kr.
Då räcker det plötsligt med en nedgång på 33% i fastigheternas värde för att Balder-stamaktierna (teoretiskt sett) skulle bli värdelösa (eftersom Balder-fastigheterna då bara är lika mycket värda som Balders nettoskuld inkl prefaktierna).
I dagsläget är dock aktieinvesterarnas optimism stor och Balder-stamaktien står i 131,10 kr.
Det finns ca 162 miljoner st utestående Balder-stamaktier.
Vid börskurs 131,10 kr är alltså stamaktiestocken värd ca 21 miljarder kr.
Men stamaktiestockens motiverade värde borde vara:
fastigheternas värde 38 miljarder kr
räntebärande lån 23 miljarder kr
kassa 1 miljard kr
prefaktieskuld 3 miljarder kr
= 12-13 miljarder kr
Dvs varför betalar aktieinvesterare 131,10 kr för Balder-stamaktien
...om det innebär att stamaktiestocken värderas till 21 miljarder kr,
...fast den egentligen bara är värd 12-13 miljarder kr
?
Det motiverade värdet 12-13 miljarder kr ligger alltså på bara 59% av stamaktiestockens nuvarande värde på börsen.
I och för sig har väl tex räntenivån fallit en del under de senaste månaderna, vilket ökar värdet på fastigheter etc.
Räntenivån styrs ju bla av Riksbankens styrränta som haft följande förändringar på sistone:
...jul 2014: Sänker styrräntan från 0,75% till 0,25%.
...okt 2014: Sänker styrräntan från 0,25% till 0%.
...feb 2015: Sänker styrräntan från 0% till -0,10%.
...mars 2015: Sänker styrräntan från -0,10% till -0,25%.
Dvs
...även om Balder-preferensaktien kan tyckas vara en hyggligt säker investering vid börskurs 324,80 kr,
...kan man sätta frågetecken för om det är värt att köpa Balder-stamaktien för nuvarande börskurs 131,10 kr.
Snarare kan stamaktien tyckas innebära en väldigt hög risknivå vid denna börskurs (dvs hög sannolikhet för att den kommer att falla till klart lägre kursnivåer de närmaste åren).
Till det kan dock läggas att under de väldigt gynnsamma förutsättningarna för svenska fastighetsbolag de senaste åren, har Balder-stamaktien haft en enastående god kursutveckling:
...sommaren 2012 kunde den köpas för ca 30 kr.
...nådde en topp på över 160 kr nu i apr 2015
...har sedan dess fallit tillbaka något till nuvarande kurs på drygt 130 kr
https://www.avanza.se/aktier/om-aktien.html/5459/fast--balder-b
Dvs
...så länge omständigheterna är fortsatt väldigt gynnsamma och vd/huvudägare Erik Selin arbetar på med att vidareutveckla Balder och göra fortsatt bra fastighetsaffärer etc, kan stamaktien ev fortsätta stiga framöver.
...Men om omständigheterna försämras kan det gå snabbt nedåt.
Den goda utvecklingen de senaste åren har för övrigt gjort Selin själv rik som ett troll.
Hans 65-66 miljoner st Balder-stamaktier (motsvarande en ägarandel på 38% av Balder) är värda 8-9 miljarder kr vid stamaktiebörskursen 131,10 kr.
//Tillägg 21 jun 2015
Betald skatt
Som nämnt genererar Balders fastigheter i dagsläget ett årligt nettoresultat (resultat efter skatt) på ca 1,3 miljarder kr.
Därmed verkar det ganska säkert att Balder ska ha råd att betala ut 200 miljoner kr per år i preferensaktieutdelningar (20 kr per preferensaktie och år, vilket ger en årsränta på drygt 6% vid Balder-preferensaktien i nuvarande kurs 324,80 kr per slutet av tors 18 jun 2015).
Men i själva verket kan det se ännu bättre ut.
Tex Balders nettoresultat de senaste åren:
2013: 1,7 miljarder kr
2014: 3,1 miljarder kr
Då var nettoresultatet belastat med bokförda skattekostnader motsvarande följande skattesats (bokförd skatt delat med resultatet före skatt):
2013: 19%
2014: 18%
Före skatt var resultaten följande:
2013: 2,2 miljarder kr
2014: 3,8 miljarder kr
Då ingick dock i det resultatet (före skatt) bla följande värdeförändringar i fastigheterna:
2013: 0,8 miljarder kr
2014: 2,9 miljarder kr
Dvs resultat före skatt exkl värdeförändringar i fastigheterna:
2013: 1,4 miljarder kr
2014: 0,9 miljarder kr
De resultaten var därutöver störda av följande derivatrelaterade resultatposter (pga bla finansiella säkringar av räntor etc):
2013: 0,4 miljarder kr
2014: -0,6 miljarder kr
Exkluderar man även de posterna skulle Balders resultat före skatt ha varit följande:
2013: 0,9 miljarder kr
2014: 1,5 miljarder kr
Intressant även att Balders bokförda skattekostnad (som gav de ovannämnda skattesatserna på 19% respektive 18% av de orensade resultaten före skatt) uppgick till följande nivåer:
2013: 0,4 miljarder kr
2014: 0,7 miljarder kr
Betald skatt uppgick dock i praktiken till bara följande nivåer (enl Balders kassaflödesanalys i årsredovisningen för 2014):
2013: 0 kr
2014: 11 miljoner kr
Dvs ska det tolkas som att Balder i praktiken nästan klarar sig undan att betala någon skatt alls?
...Enl q1/2015-resultatrapporten innebar ju att Balder i dagsläget har ett årligt nettoresultat på 1,3 miljarder kr
...och att det var belastat av en skattesats på 22% (motsvarande en årlig skattekostnad på 300-400 miljoner kr).
Dvs kan man i praktiken bortse ifrån den skattekostnaden (för att Balder inte behöver betala någon skatt), kan man ju istället titta på Balders resultat före skatt som enl q1/2015-resultatrapporten uppgår till 1,6 miljarder kr.
Då ser det ju ännu säkrar ut att Balder kommer att ha råd att betala ut prefaktieutdelningen på 200 miljoner kr per år.
Dvs Balder i årstakt för närvarande (enl q1/2015-resultatrapporten):
...resultat före skatt 1,6 miljarder kr
...bokförd skattekostnad 300-400 miljoner kr
=> nettoresultat 1,3 miljarder kr
http://www.balder.se/media/49741/del_rsrapport_januari_-_mars_2015.pdf
Men om skattekostnaden inte behöver betalas är ju resultatet före skatt mer relevant att beakta för att tex bedöma risknivån i Balders årsliga prefaktieutdelning på 200 miljoner kr.
Collector
Bland Balders övriga tillgångar (exkl Balders fastigheter) finns bla en ägarandel i finansbolaget Collector.
Balder äger 44% av finansbolaget Collector som börsintroducerades tidigare nu i jun 2015.
...Inför börsintroduktionen såldes Collector-aktier ut för 55 kr per st till aktieinvesterare.
...Och nu ligger Collector-börskursen i 68,50 kr per slutet av tors 18 jun 2015.
Det finns ca 93 miljoner st utestående Collector-aktier.
Vid börskursen 68,50 kr är därmed hela Collector värt 6-7 miljarder kr på börsen.
Balders ägarandel på 44% av Collector är därmed värd nästan 3 miljarder kr.
Dvs det kan förklara en del av skillnaden mellan
...att Balder-stamaktiestocken värderas till 21 miljarder kr på börsen
...fast Balder-stamaktiestocken egentligen bara är värd 12-13 miljarder kr (om man bara tar Balders fastigheter minus nettoskuld och minus prefaktieskuld).
Extratillgångar som Collector-ägarandelen innebär ju också att det blir desto säkrare att köpa Balder-preferensaktien (dvs högre sannolikhet för att Balder kommer att ha råd att betala prefaktieutdelningen).
Balders vd/huvudägare Erik Selin sitter själv i Collectors styrelse och är där vice styrelseordförande: https://www.collector.se/om-collector/bolagsstyrning/styrelse/
Så här beskrivs Selin i den länken från Collectors hemsida:
Erik Selin, vice styrelseordförande sedan 2014, styrelseledamot sedan 2011
Född: 1967
Utbildning: Gymnasieekonom
Andra uppdrag:
Styrelseuppdrag och verkställande direktör i bolag inom Erik Selin-, Erik Selin Fastigheter- och Balder-koncernen.
Styrelseuppdrag i bolag inom
Fastighets AB Centur-koncernen,
Sisjö Park-koncernen,
Tagling-koncernen,
Oscar Properties-koncernen,
Silvandersson-koncernen,
Tulia-koncernen.
Styrelseledamot i
Västsvenska Handelskammaren Service AB,
Hexatronic Group AB,
Aktiebolaget Misel,
Fastighetsutveckling Lorensberg 49:8 AB,
Förvaltnings AB Kilaberg,
AB Ystaga,
RL-Nordic AB,
Bergsspiran AB,
Stendörren Fastigheter AB,
Mötesplatsen Alingsås Intressenter AB,
Gyllene Aktier 2012 AB,
SveaReal Fastigheter AB (publ)
och Tulegatan 42-44 Ekonomisk förening.
Styrelseledamot och ordförande i
AB Epistrofeus,
Sydvind Energi AB
och Guldfiber AB.
Styrelsesuppleant i Fox Invest Aktiebolag.
Låter som att han har "mycket på sin tallrik".
Balders kraftiga expansion
Ev risk med att Balder verkar ha en så pass aggressiv expansionsstrategi.
Det kan leda till hybris och att bolaget tar på sig större skulder än vad bolaget klarar av långsiktigt, bara för att bolaget vill bli så stort som möjligt?
Balders fastighetsbestånd har vuxit enl nedan genom åren (mätt som den uthyrningsbara ytan i beståndet per slutet av respektive period):
2006: 0,8 miljoner kvadratmeter
2007: 0,6 miljoner kvm
2008: 0,6 miljoner kvm
2009: 1,3 miljoner kvm
2010: 1,3 miljoner kvm
2011: 1,4 miljoner kvm
2012: 1,5 miljoner kvm
2013: 2,0 miljoner kvm
2014: 2,2 miljoner kvm
q1/2015: 2,2 miljoner kvm
Å andra sidan kan det förstås (under gynnsamma omständigheter) vara positivt med expansion eftersom det gör Balder större och därmed risken lägre för att Balder inte kommer att kunna betala prefaktieutdelningen.
Enl ovan var det tydligen särskilt
...ett stort expansionshopp år 2009
...och ett till stort hopp år 2013.
Enl Balders årsredovisning för 2009 köpte Balder fastighetsbolaget Din Bostad det året:
Balder förvärvar det börsnoterade fastighetsbolaget
Din Bostad
http://www.balder.se/media/5926/Årsredovisning%202009.pdf
Din Bostad hade drygt 300 fastigheter värda 5-6 miljarder kr.
Och enl Balders årsredovisning för 2013 köpte Balder bolaget Bovista det året:
I november (2013) förvärvar Balder (bolaget) Bovista Invest AB, en affär som består av
...4 300 lägenheter
...och en total yta om 370 000 kvm
...till ett värde av cirka 2 Mdkr.
I samband med Bovistaaffären genomförs en riktad nyemission av 3 500 000 preferensaktier som ökar det egna kapitalet med 1 138 Mkr.
http://www.balder.se/media/41495/arsredovisning_2013_ut.pdf
Dvs tydligen hade Bovista fastigheter på 300 000-400 000 kvadratmeter.
Och som det framgår finansierade Balder förvärvet delvis genom att sälja ut nya Balder-prefaktier.
Motiverad ränta
Statsobligationer har ju ingen kreditrisk (dvs risk för att låntagaren inte kommer att återbetala utlånat belopp) eftersom det är svenska staten som är låntagare, och svenska staten har ju alltid möjlighet att återbetala pengar genom att göra nya pengar.
Dock kvarstår tex risken för att inflationen blir hög pga stigande penningmängd om staten gör för mycket nya pengar.
Ev långsiktigt motiverad ränta på svenska statsobligationer:
...kompensation för inflation 2-3% i årstakt
...därutöver "realränta" på 2-3% per år
Summa 4-6% per år
För Balder-preferensaktien krävs dessutom en riskpremie (ett ytterligare räntepåslag) eftersom det finns en kreditrisk i Balder, dvs risk för att Balder inte kommer att betala prefaktieutdelningen om Balder börjar gå dåligt (tex pga lägre hyror, högre vakansgrad, stigande räntekostnader på Balders skulder).
Tex jämförelse med svensk statsobligation med löptid 10 år:
...I dagsläget ränta på 0,96% per år i 10 år om man köper en svensk statsobligation med löptid på 10 år.
...Och i dagsläget ränta på 6,16% om man köper Balder-preferensaktie för nuvarande börskurs 324,80 kr och Balder-preferensaktiens årliga preferensaktieutdelning på 20 kr.
=> Riskpremie i dagsläget 5,20 procentenheter.
Dvs man får en ränta som är drygt 5 procentenheter högre per år om man köper Balder-preffen istället för statsobligationen.
Antag då att statsobligationsräntan på sikt stiger till 5%.
Med oförändrad riskpremie innebär det att investerare då skulle kräva en ränta på drygt 10% per år för att köpa Balderpreffen:
...statsobligationsränta 5%
...Balder-preffens riskpremie 5,20%
Summa 10,20%
Och med Balder-preffens fasta prefaktieutdelning på 20 kr per år innebär det
...att Balder-preffens börskurs måste stå i max 196 kr
...för att ge en ränta på minst 10,20% per år.
Det är beräknat som
...den årliga prefaktieutdelningen 20 kr
delat med
...0,102
= ca 196 kr.
Och i sin tur är ju
...en Balder-prefbörskurs på 196 kr
nästan 40% lägre än
nuvarande börskurs 324,80 kr.
Dvs risk för kraftig nedgång i Balder-prefaktiens börskurs om räntan på statsobligationer stiger till en långsiktigt normal nivå?
Tex räknar statliga analysinstitutet Konjunkturinstitutet (KI) enl prognoser från nu i jun 2015 med följande utveckling för räntan på svenska statsobligationer med löptid på 10 år:
2015: 0,80%
2016: 1,60%
2017: 2,40%
2018: 3,10%
2019: 3,80%
http://www.konj.se/download/18.1734e80814bc5f7dc5b520a/konjunkturlaget-juni-2015.pdf
//Edit: Ev frågetecken för KI:s förmåga att göra bra ränteprognoser.
Tex i dec 2014 hade de följande prognoser för räntan på svenska statsobligationer med löptid 10 år:
2015: 1,40%
2016: 2,10%
2017: 2,70%
2018: 3,30%
2019: 3,90%
http://www.konj.se/download/18.76c32751495db5e6f412b5/Konjunkturlaget-december-2014.pdf
Dvs
...i och för sig bara en sänkning på 0,10 procentenheter (från prognosen i dec 2014 jämfört med den senaste prognosen nu i jun 2015).
...Men för 2015 har KI tvingats göra en sänkning med hela 0,60 procentenheter.
Dvs den av KI förväntade ränteuppgången har alltså hittills gått klart segare än väntat.
//
Dvs
...med en riskpremie 5,20 procentenheter
...ovanpå statsobligations-räntan 3,80% i slutet av 2019
...innebär det att aktieinvesterarna då (förenklat och med ovannämnda antaganden) kommer att kräva en ränta på 9% per år för att köpa Balder-preffen.
Och
...med en fast prefaktieutdelning på 20 kr
...innebär ett avkastningskrav på 9% per år
...en prefaktiekurs på
20 kr
delat med
0,09
= 222 kr
222 kr är i sin tur 32% lägre än nuvarande Balder-prefaktiekurs 324,80 kr.
Dvs
...även om risken (sannolikheten) är ganska låg för att Balder inte kommer att kunna betala den årliga prefaktieutdelningen
...finns risk för fallande prefaktiekurs framöver om den generella räntenivån (på tex statsobligationer) tar fart och stiger framöver.
Risker alltså med att köpa Balders preferensaktie:
...Kreditrisk: Ganska låg.
...Ränterisk: Hög.
Men stigande räntenivå innebär ju både
...att aktieinvesterarnas får stigande avkastningskrav på Balder-prefaktien
...att räntekostnaderna stiger på Balders nettoskuld.
Och
...stigande räntekostnader på Balders nettoskuld
...innebär ju i sin tur en ökad kreditrisk (eftersom det innebär mindre utrymme för Balder att betala ut den årliga prefaktieutdelningen).
Osv.
Sammantaget blir rekommendationerna följande i detta blogginlägg:
..."Sälj" för Balders preferensaktie vid börskurs 324,80 kr.
..."Sälj" för Balders stamaktie vid börskurs 131,10 kr
Det var aktiernas slutkurser på Stockholmsbörsen tors 18 jun 2015.
Direktavkastning på Balders fastigheter
...Balders fastigheter genererar ett driftsöverskott (hyresintäkter minus direkta fastighetskostnader) på ca 1,9 miljarder kr per år.
...Och Balders fastigheter är värda 38,1 miljarder kr per slutet av q1/2015 (enl bolagets q1/2015-resultatrapport)
=> Fastigheterna ger vid den värderingsnivån en "årsränta" (direktavkastning) på 5,1% per år (1,9 miljarder kr delat med 38,1 miljarder kr).
Dock enl q1/2015-resultatrapporten:
Det genomsnittliga direktavkastningskravet per den 31 mars uppgick till 5,5 procent (5,9), vilket är oförändrat sedan årsskiftet.
Periodens värdeförändring är hänförlig till förbättrat driftsöverskott.
Och:
Per den 31 mars uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 5,5 procent (5,9) exklusive projekt och exploateringsfastigheter, vilket är oförändrat jämfört med ingången av perioden.
Och:
Direktavkastning, %
...Beräknat driftsöverskott på årsbasis
i förhållande till
...fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
http://www.balder.se/media/49741/del_rsrapport_januari_-_mars_2015.pdf
...Fastigheternas direktavkastning på 5,5% per år (i slutet av q1/2015)
...innebar en riskpremie på 5,08 procentenheter
...jämfört med dåvarande ränta 0,42% på svenska statsobligationer med löptid på 10 år
Dvs
statsobligationsränta 0,42%
- riskpremie 5,08%
= Balder-fastigheternas direktavkastning 5,50%
Vad händer då om statsobligationsräntan stiger till 3,80% per slutet av år 2019?
Med samma riskpremie innebär det att fastighetsinvesterare (förenklat och allt annat lika) då bör kräva en direktavkastning på
statsobligationsränta 3,80%
- riskpremie 5,08%
= direktavkastnings-krav 8,88%
Vad skulle då det innebära för värderingen av Balders-fastigheter?
Med ett årligt driftsnetto på 1,9 miljarder kr innebär det att fastigheterna med ett sådant direktavkastningskrav endast skulle bli värda 22 miljarder kr.
Justerat för att fastigheterna nu ger en direktavkastning på 5,1% fast Balder säger att de ger 5,5%, skulle ett direktavkastningskrav på 8,80% i praktiken innebära 8,41%.
Och med 8,41% och ett driftsöverskott på 1,9 miljarder kr skulle fastigheterna värderas till 23 miljarder kr (1,9 miljarder kr delat med 0,0841).
Det är i sin tur 39% lägre än nuvarande värderingsnivån 38 miljarder kr.
Som nämnt ovan kan det bli svettigt för Balder-stamaktieägarna.
Enl ovan:
Dvs nettoskulden (22 miljarder kr) uppgår till 58-59% av fastigheternas värde (38 miljarder kr).
(Detta är förenklat och tex bortser ifrån att Balder dessutom har ägarandelar i olika intressebolag. Balders ägarandelar i intressebolagens egna kapital uppgick till drygt 1 miljard kr per slutet av q1/2015.)
...Om alltså fastigheterna skulle falla i värde med över 40%
...skulle Balder bli konkursmässigt
eftersom nettoskulden då skulle bli större än fastigheternas värde.
Sådana ras i fastighetsvärden har förekommit historiskt, tex i samband med den svenska fastighets- och finanskrisen i början av 1990-talet.
Ur Balder-stamaktieägarnas perspektiv blir det dessutom ännu högre skuldsättning än knappt 60% eftersom preferensaktierna är att betrakta som ytterligare räntebärande lån (ur stamaktieägarnas perspektiv).
I dagsläget alltså
...10 miljoner st utestående prefaktier
...med en prefaktiekurs på 324,80 kr per st.
Det innebär att Balders utestående prefaktiestock i dagsläget är värd drygt 3 miljarder kr.
Det är vad det (förenklat) skulle kosta för Balder att återköpa prefaktiestocken.
Lägger man dessa 3 miljarder kr till den ovannämnda nettoskulden på 22 miljarder kr => en total nettoskuld på 25-26 miljarder kr (ur stamaktieägarnas perspektiv).
Och det utgör i sin tur 67% av Balder-fastigheternas marknadsvärde på 38 miljarder kr.
Då räcker det plötsligt med en nedgång på 33% i fastigheternas värde för att Balder-stamaktierna (teoretiskt sett) skulle bli värdelösa (eftersom Balder-fastigheterna då bara är lika mycket värda som Balders nettoskuld inkl prefaktierna).
Skala för aktie-rekommendationer i denna blogg:
• "Köpläge": En aktie som för tillfället är särskilt köpvärd just nu av någon specifik anledning som väntas leda till kursuppgång inom en ganska snar framtid (typ inom 0,5-1 år).
• "Kortsiktigt köp": En aktie som har goda skäl att utvecklas väl på kort sikt (typ inom de närmaste månaderna), även om man inte vet hur det kommer att bli på lång sikt.
• "Långsiktigt köp": En aktie som i och för sig kanske inte verkar särskilt billig just nu, men att bolaget har så långsiktigt goda förutsättningar och framtidsutsikter att aktien ändå är ett bra köp i dagsläget eftersom den därmed lär ge en god värdeökning på lång sikt (dvs på typ 3-5 års sikt).
• "Spekulativt köp": En aktie som vid köp till gällande börskurs har stor potential till kursuppgång, samtidigt som risknivån är hög vilket i värsta fall kan leda till stor kursnedgång. Man bör alltså ej ha en stor del av hela aktieportföljen i en sådan aktie.
• "Fullvärderad": En aktie i ett bolag som i och för sig kan gå bra, men att aktien är värderad på en nivå som inte verkar ge utrymme för särskilt mycket kursuppgång.
• "Sälj": En aktie som man inte bör äga eftersom den tex är övervärderad med hänsyn till bolagets förutsättningar.
Utgångspunkten är att givna rekommendationer här är långsiktiga och kan utvärderas först efter tex tidigast 1-2 års tid (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp"). Dvs avsikten är inte att ge vägledning om utvecklingen på kort sikt för en akties börskurs (förutom rekommendationen "kortsiktigt köp").
Aktieinvesteringar innebär en risk för att ett aktieinnehav i värsta fall kan bli helt värdelöst.
Enligt den vetenskapliga finansteorin är (förenklat sett) all information redan inbakad i alla börskurser. Därmed ger alla aktier (vid rådande börskurs) den förväntade framtida avkastning som är motiverad med hänsyn till aktiens risk, vilket i så fall gör det meningslöst att försöka plocka ut köpvärda (eller säljvärda) aktier. Enligt teorin är istället en indexfond alltid att föredra: http://www.redeye.se/aktiebloggen/en-indexfond-det-enda-rationella
Det är ej säkert att blogginlägget har tagit upp alla aspekter som är relevanta för bedömningen av den aktie som blogginlägget handlar om. Och de aspekter som tas upp i blogginlägget kan ha feltolkats.
"Käpphästar" i denna blogg bla:
1) Fundamental aktieanalys vs teknisk aktieanalys
På lång sikt är fundamental aktieanalys det enda relevanta för att bedöma om en aktie är köpvärd eller ej, dvs förenklat; den ekonomiska utvecklingen för ett börsbolags verksamhet och hur bolagets aktie värderas i förhållande till den ekonomiska utvecklingen mm.
Enl den finansiella vetenskapen går det inte att i längden bli rik på så kallad teknisk aktieanalys, dvs att spå framtida börskurser utifrån diagram för historiska börskurser etc.
Det har även visat sig i vetenskapliga studier.
Man kan tjäna pengar på teknisk aktieanalys några enstaka gånger, men därefter kommer man förr eller senare att göra förlustaffärer vilket gör den analysmetoden meningslös.
Inte heller fundamentalanalys ger vinst varje gång, men här är i varje fall uppfattningen att den i längden ger klart bättre resultat för aktieinvesteringar än teknisk analys.
Och rent logiskt borde även fundamentalanalys vara det enda som fungerar långsiktigt eftersom det bara är den som är underbyggd av rimliga resonemang jämfört med teknisk analys.
2) Aktieutdelningar
Aktieutdelningar och nivån på dem anses här vara irrelevanta i sig för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej.
Aktieutdelningar är ju bara som att man har 1 000 kr på banken och gör ett uttag på 100 kr. Man blir inte rikare för det utan har ändå bara 1 000 kr (fast 100 kr kontant och 900 kr kvar på banken).
Allt annat lika bör en aktiekurs falla med lika mycket som aktieutdelningen när aktieutdelningen avskiljs från börskursen.
Däremot kan aktieutdelningen indikera att bolaget är lönsamt och genererar bra resultat per aktie och räknar med en fortsatt god utveckling för resultatet per aktie, men då är aktieutdelningen bara en sekundäreffekt av det.
Det enda relevanta för bedömning av om en aktie är köpvärd eller ej anses här vara hur mycket pengar ett bolag genererar (och väntas generera de kommande åren) i sin löpande verksamhet (mätt förenklat som tex resultat per aktie), och hur börskursen ligger i förhållande till det.
Sätter man in pengar på bankkonto vet man alltid säkert (förhoppningsvis) att man får tillbaka insatta pengar plus ränta (även om räntan är låg) när man vill ta ut pengarna.
Köper man en aktie för att få aktieutdelning tar man alltid en risk för att börskursen står lägre när man senare vill sälja aktien.
Dvs det är inte säkert att man får tillbaka insatta pengar när man köper en aktie.
Dessutom får man ju (normalt) betala 30% skatt på erhållna aktieutdelningar, vilket snarare i sig gör det till en nackdel med aktier som ger hög aktieutdelning.
3) Immateriella tillgångar
Många börsbolag har mycket "luft" i sina balansräkningar i form av abstrakta så kallade immateriella tillgångar (immateriella anläggningstillgångar) bokförda till stora belopp bland tillgångarna i balansräkningen.
Ofta kan de immateriella tillgångarna ha uppstått tex om ett bolag köpt ett annat bolag dyrt (dvs för ett pris som överstiger det köpta bolagets bokförda tillgångsvärden), eller om ett bolag bokför utvecklingskostnader som en tillgång som belastar resultatet utspritt över flera år i form av årliga avskrivningar.
Om ett bolag börjar gå dåligt finns risk för att det bokförda värdet på de immateriella tillgångarna måste skrivas ned. Och det kan då bli stora nedskrivningar eftersom många bolag har stora immateriella tillgångar.
Nedskrivningarna ger en negativ resultateffekt med samma belopp som även minskar bolagets egna kapital med lika mycket (allt annat lika).
Med de stora nedskrivningar det därmed lätt kan bli, kan det mesta eller hela ett bolags egna kapital därigenom raderas ut (och ev till och med bli negativt) vilket gör att bolaget omgående måste få kapitaltillskott från aktieägarna för att överleva.
Sådana kapitaltillskott erhålls då oftast genom att bolaget säljer ut nya aktier till aktieägarna via nyemission, vilket då brukar försämra börskursens dåliga utveckling ytterligare.
Dvs stora immateriella tillgångar i ett bolags balansräkning innebär en förhöjd risknivå i bolagets aktie.
Rekommendationerna i detta blogginlägg blev alltså:
..."Sälj" för Balders preferensaktie vid börskurs 324,80 kr.
..."Sälj" för Balders stamaktie vid börskurs 131,10 kr
Det var aktiernas slutkurser på Stockholmsbörsen tors 18 jun 2015.