Boprisbubbla

2010-12-28 11:06

Så här i julledigheten har jag för att fördriva tiden tittat på prisutvecklingen av bostadsrätter som verkar vara det stora orosmolnet för alla beslutsfattare just nu.

Frågan är har vi någon bubbla? Den en förklaringen jag hittar till att vi skulle ha en bubbla är att priserna har gått upp väldigt mycket. Ett föga intellektuellt resonemang men inte för den sakens skull helt fel.

Min åsikt är att priserna bostadsrätter och småhus bör följa ekvationen

Pris = Startpris+inflation+investering-slitage (avskrivning)+förändring i disp inkomst+förändring i lång ränta

Ekvationen är naturligtvis inte så här enkel eftersom driftskostnader måste läggas in tillsammans med allmänt intresse i att lägga pengar på bostad kontra resor och annat.

Det jag tror många missar är att det sker en hel del renoveringar av badrum kök och vardagsrum, tillbyggnader av villor som höjer värdet av bostadserna. Jag har räknat med att en normal lägenhet på söder renoverats för 400 kr/kvm och år.

Lägger man detta till uppgifter för disponibel inkomst, inflation, ränta och ett slitage på 0,5% per år så får jag att bostadspriserna borde ha ökat med ca 8% per år sedan 1998. Nu har jag inga uppgifter för priserna 1998 men det skulle betyda att lägenheterna på söder då skulle ha kostat 21500 kr/kvm. Att jämföra med dagens 52000 kr/kvm.

Uppgången stämmer rätt väl med det svd visade i sin artikel huspriserna i Sverige 1996-2007 där uppgången var 137%, min beräkning ger en uppgång från 1998 till 2010 på 142%.

Det låter som mycket men är inte fullt lika farligt som det låter.