Övervärderade fastighetsbolag?

2010-12-28 13:01

Börsens fastighetsbolag har fått sig en rejäl resa under året. Det är inte så konstigt efter att de var nedtryckta av höga räntor och ökande vakanser.

Konjunkturen har vänt nu, företagen är åter ute och letar efter nya lokaler vilket borde leda till högre hyror. Hyrorna har också börjat rör på sig, främst i A-läge i Stockholm. Utanför innerstaden är vakanserna fortfarande höga och marknadshyrorna rör sig inte lika snabbt. Ute i landet rör sig makrnadshyrorna nästan aldrig. En hyresökning slår dock inte igenom så snabb i resultaträkningen. Kontrakten ligger oftast på 3-5 år och när en uthyrning sker så är det ofta rabatter med de första månaderna vilket leder till en fördröjning av intäkterna.
Konsekvenser av detta? Intäkterna borde öka för de bolag med lokaler utanför Stockholms A-lägen.

Även handeln har tagit ordentlig fart från en relativt hög nivå. Atrium Ljunberg borde få en ordentlig fart av detta. Vakanserna för bolaget har gått ner ordentligt, nettoförsäljningar gör dock att intäkterna inte har ökat vid Q3.

Detta är dock saker som borde vara inräknade i bolagens substanskurser eftersom fastigheterna ska värderas till marknadsvärde. Om aktiekursen avviker från tillgångsvärde minus skulder så borde det betyda att aktiägarna har en annan åsikt om framtiden än börsbolagen och deras värderingskonsulter. I varje fall om bolaget finansierar sig till en långsiktig marknadsränta.

I Q3 jämfört med fg Q3 så har hyresintäkterna gått upp för börsbolagen men driftskostnaderna har ökat snabbare. Räntorna är på väg upp och direktavkastningskraven är justerade neråt. Om vi inte får en yield-kompression av att utländska investerare vågar sig tillbaka till Sverige så kommer nog se en avstannande uppgång av fastighetsbolagens värderingar. Hur det kommer att påverka aktiekurserna är upp till irrationella investerare men det kommer nog att minska utdelningarna.