Nasdaq0.39%
Stockholm
0.15%
0.15%
Han skulle i stället söka en hyrelägenhet i innerstan. Det skulle vara intressant att höra om Schulman nu fått tag i denna klenod, en hyreslägenhet inne i city. För i förort ville han inte bo förklarade han.
I dag har Socialdemokraterna genom sin talesman Tommy Waidelich (DN:s debattsida 23/7) förklarat att S vill göra upp med Reinfeldts regering om åtgärder för att förhindra en bubbla för bostadsrätter i Stockholm.
Han citerar nobelpristagaren Joseph Stiglitz som definierat en bubbla på följande sätt:
"Om anledningen till att en pris är högt i dag endast beror på att investerare tror att priset kommer att vara högre i morgon och att "fundamentala" faktorer inte tycks rättfärdiga dessa priser, då har vi en bubbla".
I ett kvarter i Stockholm jag känner till har hyran i hyreshus gått upp med 7 procent om året i snitt under 30 år. Största höjningen kom efter den berömda "underbara natten" i början av 90-talet då de borgerliga och socialdemokraterna kom överens om en rejäl hyrehöjning.
En bostadsrätt har gått upp i pris med 17 procent om året i snitt under 30 år.
De som ägt hyreshus har blivit rejält rika. De enda som på kort tid blivit miljardärer. Vi känner till Lundbergs, Wallenstams, Sehlin från Balders med fler. Aldrig talas om att detta skulle vara en bubbla.
Kan det vara så att bostadspriserna i Stockholms innerstad är ganska normala med sina 50 000 m2. Uppebarligen är det marknadspriser.
Vi vet det reglerade priset för en hyresbostad i Stockholm är 100 kronor per m2/mån.
Vi har marknadspriset på en bostadsrätt men ej en hyresrätt. Där har vi bara det av hyresreglerings bestämt centralpris. Ett pris lika för alla. Ingen chans att köpa en bostad till marknadspris om man inte köper lägenheten svart.
Kan det vara så att vi har en "Omvänd" bubbla för fastighetspriser. En bostadsrättsbubbla skulle kännetecknats av att många hetsar till köp. Passa på att köp. Du missar en chans att bli rik o.s.v.
Hör vi dessa för en bubbla så typiska hetsningar. Nej i dag hör vi något annat. En omvänd bubblas kännetecken:
- Skynda dig att sälj, så att du inte blir fattig!
Denna text är skriven av vårt forums användare. Det är insändaren - och inte REDEYE - som ansvarar för inläggets innehåll. Det är således den enskilda signaturen som är ansvarig för inläggets innehåll och trovärdighet. Läsarna av inlägg uppmanas att på egen hand kritiskt analysera och granska informationen.
Kommentarer
Hej Staffan!
Har du någon källhänvisning till att en bostadsrätt i snitt har stigit 17 % per år de senaste 30 åren. Tycker det låter sjukt högt då inflationen samtidigt endast varit 3,4% i snitt. Själv hade jag nog gissat på en prisökning runt 7% i snitt.
Mvh
Henk har rätt. Jag ber om ursäkt.. I hastigheten på ett brevpapper räknade jag fel. En blogg är en hastigt nedtecknad kommentar och inte någon vetenskaplig avhandling. Men givetvis skall de argument man anför inte vara felräknade. Jag har ingen annan källangivelse än lägenheter jag känner till. Aktuell bostadsrätt har gått upp exakt 7 procent om året. Aktuell hyresrätt med 5 procent. Det blev en liten felräkning där också. Det som framhålls är att i alla fall att bostadsrätterna ökat långt mer än inflationen och skulle alltså vara överärderade. Men hyrorna har också gått upp, om än i procent något mindre. Vad jag ville bevisa med denna blogg och med tyvärr medföljande felräkning är, att hyrorna är inte marknadsanpassade. Hyresregleringen har försvunnit i mycket och Hyresgästföreningen har forlorat sitt lagstadgade hyresförhandlingsmonopol genom f.d. bostadsminister Mats Odells försorg. Hyrorna kommer att öka och med tanke på vad många betalar i andra handshyra, så finns acceptans för mycket högre hyror. Därigenom skulle som en självklarhet då även bostadsrättspriserna öka.
Hushållen har också blivit rikare de senaste 30 åren. Utan att nämna och riskera att säga fel siffror har vi ändå haft ett par procents stadig real bnp ökning. Och det är väl inte så konstigt att mer och mer pengar spenderas på bostäder då? Dina reviderade siffror låter rimligt.
Intressant att sossarna och Waidelich börjat läsa nationalekonomi. Ett steg i rätt riktning?
Staffan, Du har intressanta tankar kring bostadspriserna. Jag håller med. Förmodligen återspeglar rådande bostadspriser tillgång och efterfrågan, även i centrala Stockholm. Antar vi att så är fallet så förblir bostadspriserna i centrala Stockholm höga eftersom så många verkar vilja bo där, samtidigt som det väl knappast finna tillgängliga ytor för omfattande nybebyggelse? Alltså, de som tror att bostadpriserna i centrala Stockholm sjunker om det byggs fler bostäder kan ha gjort det lite för enkelt för sig, eftersom det nog är svårt att bygga ett stort antal nya bostäder just i centrala Stockholm. Tillgången förblir för låg och efterfrågan förblir för stor. Det ger höga bostadspriser. Nya bostäder i Stockholm byggs sannolikt utanför centrala Stockholm om det ska byggas i stor skala, vilket inte behöver påverka bostadspriserna i centrala Stockholm alls, eller i mycket lägre usträcknikng än många kanske hoppas.
Som en kontrast verkar däremot bostadpriserna i många andra delar av Sverige mer humana. Det är exempelvis inte svårt att hitta ett helt ok hus om mer än 100 kvadratmeter för under 1,000,000 kr strax utanför en mindre stad i Sverige (t.ex. 15 minuter med bil utanför Borås). Råder det en fastighetsbubbla där också? Förmodligen inte. Som en jämförelse är förmodligen hyran för en 3a eller 4a om ca 100 kvadratmeter i samma stad ca 5000 kr/månad. För huset om en 1,000,000 kr är kapitalkostnaden vid 5 % ränta ungefär: 1,000,000 x 5% / 12 = 4166 kr/månad, vilket väl blir drygt 3000 efter skatteavdrag (räntekostnad för lånat kapital och utebliven ränta för den egna insatsen). Betänk att huset mycket väl kan vara billigare än 1,000,000. Vet själv bra hus om ca 150 kvadratmeter som gått för 800,000 kr utanför Mariestad. Driftkostnad för huset kan nog uppskattas till ca 2500 kr/månad, i vart fall efter investering om ca 20,000-30,000 kr för en luft-till-luft värmepump. I så fall, en total kostnad av ca 5,500 kr/månad för ett hus om mer än 100 kvdratmeter boyta och ofta 1000-1500 kvadratmeter tomt med trädgård och kanske altan. Det blir i så fall bara ca 500 kr/månad billigare att bo i en lika stor eller mindre hyresrätt. Även om skillnaden skulle vara 1000-1500 kr/mån så indikerar det ändå att prisfallet för hus på andra orter än Stockholm och kanske Göteborg och Malmö är starkt begränsat, eftersom månadskostanden för att äga ett hus troligen inte kommer att sjunka under månadskostnaden för att hyra en motsvarande lägenhet på samma ort. Faller månadskostnaden för att äga ett hus för långt under månadskostnaden för att hyra en motsvarande lägenhet på samma ort så kommer förmodligen fler att välja boende i hus, dvs efterfrågan på hus stiger sannolikt och därmed slutar priserna att sjunka för att eventuellt börja stiga igen. För övrigt så verkar det ganska osannolikt att kostnaden för att hyra en lägenhet skulle sjunka kraftigt. Vad jag vet har detta inte inträffat de senaste 50-60 åren.
Summa sumarum så återspeglar förmodligen rådande bostadspriser tillgången och efterfrågan på de flesta orter. Bostadspriserna i sig kan alltså vara korrekta. Att bostadspriserna på många orter har stigit mer än inflationen är i sig inget argument för att de ska sjunka dramatiskt på samtliga orter. På många orter kan det till och med redan nu vara nära botten för huspriserna, eftersom kostnaden för att äga ett hus kan ligga ganska nära kostnaden för att hyra en motsvarande bostad.
Däremot är det väl inget som säger att bostadspriserna alltid kommer att stiga, vilket många verkar tro. Kanske främst i storstäderna, men även på många andra orter, kan bostadspriserna nog temprärt sjunka 10-20% eller mer för att sedan stabliseras och åter sakta börja stiga efter några år. Den största risken för att detta ska ske är förmodligen om Riksbanken fortsätter att höja räntan aggressivt, vilket de nog kan tänkas göra eftersom inflationen och ränteläget i stora delar av omvärlden troligen är på väg upp (tryckandet av nya pengar och dyrare att låna eftersom de stora låntagarna (läs vissa stater) har allt lägre kreditvärdighet). Med de stora skulder som vissa länder dragit på sig kan det t.o.m. visa sig nödvändigt att ”inflatera” bort en del av skuldberget. Detta har ju skett förut, t.ex. USA efter andra världskriget.
Läget för en del svenska bostadsägare kan då bli bekymmersamt, i vart fall om de har lånat upp till bolånetaket eller mer. Blir någon av familjeförsörjarna sjuk eller förlorar jobbet eller om en skiljsmässa inträffar riskerar dessa ”marginallånare” att tvingas sälja sin bostad. Har då priset temporärt sjunkit 20% eller mer riskerar de att tvingas sälja till ett pris som är 500,000 eller mer under inköpspriset. Då blir det tydligt hur mycket pengar detta egentligen är, t.ex. blir 500,000 kr drygt 4000 kr/mån i skattade pengar under 10 år och 1000,000 kr blir drygt 8000 kr/mån i skattade pengar under 10 år.
Detta betyder emellertid inte att bostadpriserna är felprissatta eller att de har varit felprissatta. Lika lite som att priset på begagnade lyxbilar är felprissatta eller att har varit felprissatta. Det betyder snarare att några som egentligen inte har råd att köpa en dyr bostad i t.ex. centrala Stockholm har gjort detta i alla fall och med stor risk. En del har säkert varit mer eller mindre tvungna, andra har helt enkelt inte kunnat låta bli. Lite som att köpa en Porsche med lånade pengar när man egentligen bara har råd med en KIA.
Några intressanta frågor är: 1) Hur många kan kallas ”marginallånare” som positionerat sig så att de hastigt måste sälja sin bostad även till priser under inköpspriset om någon av familjeförsörjarna blir sjuk eller förlorar jobbet eller om en skiljsmässa inträffar? (De kan allstå inte bo kvar några år och invänta högre priser).
2) Är ”marginallånarna” tillräckligt många för att de ska kunna pressa bostadpriserna ytterligare neråt efter ett prisfall om 20% eller mer? (Är de få så har vi andra mindre problem. Är de 10-tals procent av bostadsägarna så kan Sverige hamna ”in deep shit”, t.ex. om Riksbanken fortsätter höja räntan aggressivt.
Den som lever får se.
Jag tror att bostadspriserna alltid kommer att öka! Under förutsättningen att vi blir rikare. Givetvis finns det risk på kort sikt. Inflation+real bnp ökning+lite till = bostadsprisökning långsiktigt?
Det känns bra att Henk, Fuxing och Framåt tar andra teorier till betraktande än dagens "officiella" huvudspår om en sänkning på 50 procent och mer. De bidrar till att föra fram en mer resonerande syn på bostadspriserna i dag.
I bloggen www.effektmagasinet.se har en artikelskribent gjort intervju med Nicole Fors. Hon är omskriven i tidningarna och på nätet för sin negativa syn på bostadsrpiser.
Hon säger att problemet med en bubbla är att "ingen ser den innan den brister". Hon har sett den men alla de som fortfarande bor kvar i dyra bostadsrätter sticker huvudet i sanden, för hon fram.
Men där är hon ologisk. Det är inte bara hon som sett "bubblan". Det som bevisar att det inte är en bostadsbubbla på gång i dag är just detta att "alla ser den". En bubbla kan inte upptäckas när den pågår. Det ligger i bubblans natur och karaktär.
Artikelförfattaren som intervjuat Nicole Fors hade redan innan han intervjuade henne läst vad hon ansåg.
Han har i dagarna sålt sin fina bostadsrätt och flyttat in i en hyresrätt. Han är glad att ha klivit av bubblan. Men saknar sin bostadsrätt då han trivdes mycket bra där och räntekostnaderna och föreningskostnaderna var lägre än hyran i ny hyreslägenhet.
I många år har en man som heter Börje Lindström fört bostadsbubblans talan på blogg. Vem är han? Vad har han för kunskaper och erfarenheter av ämnet. Han presenteras som poet. Mycket omskrivna Nicole Fors är ej heller ekonom eller speciellt erfaren i ämnet. Jag tycker att alla som skriver om den kommande bubblan och uppmanar att de som bor i bostadsrätter skall sälja, de tar på sig ett stort ansvar.
En bubbla kan inte definieras av att ingen sett denna. Då skulle vi aldrig ha haft några bubblor någonsin.
Den faktor jag anser att många inte tar hänsyn till är den att transparensen på bostadsmarknaden i stockholm nästan är obefintlig. Du talar om ett "normalt" pris om 50k/kvm. Vad jag vet är priset snarare 65k/kvm. Det råder en enorm informationsbrist på marknaden som gör att prissättningen kan bli ganska galen.
Som jag ser det så är problemet att prissättningen görs på väldigt kortsiktig information. Goda tillfälliga tider trycker upp priserna. Alla frågor möts med svaret "Asså, jag vet inte hur du tänker, men jag köper faktiskt bostad för att bo i.". Ett jättebra argument, men det kan då undras varför personen inte heller räknar med allt slitage på lägenheten, att räntorna går upp och ner, samt att ditt liv ser annorlunda ut om 10 år.
Jag har sett många som köpt för dyra pengar och min fråga blir alltid: Vart har ni tänkt att bo om ni vill skaffa barn?. För pengar till större finns inte. Är det så att dagens 30-åringar räknar med 10%-iga löneökningar årligen?
I en upphaussad marknad hetsas folk att bjuda över varandra. Drömkåken eller lägenheten tenderar att bli dyrare än vad man hade tänkt. Det kan många bostadsköpare vittna om. Vi tror dessutom att något som är byggt av bräder och sten har ett "fast värde". Att särskilda ekonomiska regler gäller för vår bostad, regler som gör att "vem som helst" begriper att priset inte kan falla. Kanske var det just detta - att hus är fysiskt solida och står pall för de hårdaste oväder - som gjorde att den globala fastighetsbubblan kunde växa sig så väldig. För vem tror väl att ett stabilt hus i bästa läge kan krascha i pris?
Problemet med alla äkta bubblor - så även bobubblor - är att de alltid slutar med en krasch. Utan undantag. Den påföljande nedgången tar slut först när priserna når strax under den nivå där spekulationen började. Tvärt emot vad de flesta tror behöver inte räntorna stiga för att en bobubbla ska spricka. Detta eftersom en uppspekulerad marknad till slut förbrukar så mycket kapital att nya pengar i tillräcklig mängd inte går att uppbringa. Bränslet tar slut. Raketen vänder nedåt.
Just nu befinner sig folk i en förnekelsefas; "krisen var över redan 2009". "Det kommer snart att vända uppåt igen". "Jag behöver inte sälja nu jag kan hålla ut ett tag till.." Verkligheten är tyvärr annnorlunda. Vi bevittnar nu början på en långvarig global depression. Först var det bankerna som hade problem. Nu är det nationalstaterna som dukar under av enorma skulder. Svenskarnas bolåneskulder uppgår till 80 % av BNP. Det är ingen rolig framtid som väntar dessa. Bäst att vara skuldfri.
Mvh
Det är spännande att debatten fortsätter i denna fråga. Observer företräder den majoritetsåsikt som förekommer i dag. Det gäller att sälja och stå skuldfri utan bostadsrätt. Men jag menar att en bubbla inte kan ses. Jag har uttryckt mig oklart eftersom David B tror att jag menar att en bubbla ej kan ses i efterhand.
Men det är då den kan ses (i efterhand). Medan den pågår kan ingen se den. IT-bubblan kom hastigt och helt oväntat. Ericsson-bubblan kom hastigt och oväntad.
Bostadsbubblan i Stockholm har "iakttagits" av fler än Observer i flera år. Det är det som jag menar visar att det inte är en bubbla.
Kring en bubbla är det sådan entusiasm och framtidstro att bubblan ej kan ses!
Ja det finns olika uppfattningar om vi har en bubbla eller inte. Jag har en arbetskamrat som har flyttat in i en bostadsrätt på Östermalm. Han bodde tidigare på Värmdö i ett hus. Huset har varit till salu en längre tid utan framgång. Så nu börjar han och sambon känna en viss panik. De har tagit bort huset en tid från hemnet och tänkte prova lyckan igen i augusti. Tror ni att det går lättare att sälja objektet då? Misstänker att det finns många bolånetorskar som tänker samma sak just nu. Jag skulle aldrig i livet köpa en bostad i Stockholm idag om jag inte var absolut tvungen; vilket jag lyckligtvis inte här.
Mvh
Intressant diskussion! Kan ge lite perspektiv på diskussionen, eftersom det hela tiden diskuteras Stockholmsinnerstad (vilket iofs är förståeligt). Mitt perspektiv är i Uppsala, där jag köpte en bostadsrätt för drygt 2 år sedan. Jag betalade 695 000 för en fin etta i centrala Uppsala och hade en rörlig ränta på dryga procenten. Jag behövde "bara" gå in med en insats på 10 % dvs 69 500 kr. Jag tänkte att i värsta fall kan jag ta ett pristapp ner till 600-550 000 när nu räntorna kommer att stiga. 1,5 år senare ser jag min granne sälja sin lägenhet för drygt 1,1 miljon och jag undrar hur det kan vara möjligt? Eftersom jag är student säger jag tack och adjö till bomarknaden och flyttar in ett studentrum. Jag undrar hur studenter ska ha råd att finansiera en 1:a för 1 miljon i Uppsala(och detta är de billiga ettorna i centrala Uppsala), med en kontantinsats på 150 000 kr, samt nuvarande rörliga 3mån räntan på 4-4,5 % (Som kommer att öka). Alltså kommer studenter betala cirka 5000 kr (Räknat med 850 000 kr i skuld och en 3mån ränta på 5 % med en avgift på 1500 kr) i månaden med ett studiebidrag på drygt 8200 kr... Vilket ger cirka 100 kr att leva på om dagen om man är student boendes i bostadsrätt i Uppsala. Bubbla eller inte? Det kommer definitivt en korrigering på bo marknaden i Uppsala, sen återstår det att se vilken procentsats det blir...